實習范文|寫字樓顧問工作總結(優選二十篇)

發布時間：2024-06-17

寫字樓顧問工作總結(優選二十篇)。

? 寫字樓顧問工作總結

尊敬的董事長、各位部門經理、主管及員工代表：

大家好！

20xx年是xxxxxx公司具有重大而深遠意義的一年，在這一年里，在董事會的正確指引下，在xx董事長的英明決策和帶領下，在20xx年度公司領導班子集體領導下，在公司全體員工齊心協力，共同努力下，截止20xx年12月31日，xxxxxx公司完成并超額完成了20xx年度經營工作任務，實現了xxxxxx經營歷史性的突破。

事實證明我們確定的目標是準確的，是科學的、是合理的、是符合市場經濟基本規律和xxxxxx現有規模的，因此是有效的。不僅如此，更重要的是，通過三年的探索經營，我們基本確定了企業未來發展的經營模式和保證企業持續、高效發展的經營指導方針。這是一個值得每一名xxxxxx員工驕傲的日子！這是一個值得每一名xxxxxx員工自豪的日子！因為xxxxxx的20xx年的成績是我們共同創造的；因為xxxxxx的20xx年的歷史是我們共同書寫的；xxxxxx的20xx年凝聚著每一名xx人不懈的努力和辛勤的汗水。在這里請大家全體起立，向在20xx年度中愛崗敬業、勤懇工作、為xxxxxx的發展付出辛勤勞動，做出巨大貢獻的全體干職員工表示衷心的感謝！向確立公司整體的發展規劃、經營方針，制定20xx年度各項經營指標，率領公司全體員工通過提高寫字間、賓館經營和物業管理的服務質量、管理水平和經濟效益的董事長xx表示最熱烈的祝賀和衷心的感謝?。ㄕ堊?/p>

20xx年我們之所以取得了輝煌的成績，主要進行了以下具體的工作和切實可行的措施：

一、董事會正確決策、擴大主營業務，增加客房數量。

從3月16日至6月16日，歷時3個月，完成16、17層客房改造，使xx大廈客房總數達到xxx間，實際經營使用xxx間；完成21層餐廳營業部分改造，新增面積xxx平。改變了過去以寫字間租賃經營為主，以賓館客房經營為附的經營模式定位，實現了以賓館經營和寫字間租賃經營并舉為主，以餐飲服務和會議室出租等其它配套服務為附，以規范標準的物業服務為保障的商業模式的根本性轉變。在經營方式上初步實現了由探索經營向專業經營的轉變；在管理機制上實現了由人管人向制度管人的轉變；由粗放管理向集約管理轉變；在經營效益上實現了由規模效益向利潤效益的轉變。

二、堅持了以全面的市場營b銷為重點。

20xx年，面對競爭異常激烈的市場，全體員工發揚團結協作的精神，不斷強化區域經營，強力市場開拓，增強執行力度，促進了各項經營和管理工作的順利開展。招聘了有水平、有能力的業務管理人員，重新整合營銷隊伍,建立起以專業營銷人員為主的高水平的營銷團隊。并建立起相應的獎勵機制，最大限度地調動每一個人的工作積極性，提高了業務洽談的成功率。

在營銷策略上采取形象導入，擴大了xx大廈的知名度：xx賓館被市政府列入指定考生特惠接待單位，進行為中高考學生和家長免費提供客房午休、午餐的社會公益活動，沈陽廣播電臺進行了專題訪問和播報；舉辦了“激情八月，清涼一夏”為出租車司機免費贈送清涼飲品和帶有xx大廈標識和字樣水杯的社會公益活動，沈陽日報進行了較大篇幅的新聞報道。

網絡推廣：及時更新和完善企業網站，20xx年點擊率超過20xx人次，在中國產品平臺網上設置企業形象展示和企業產品公布，在各大網絡定房網和旅游交通網上設置企業形象展示和企業產品公布，全年實現網絡定房2690間。

媒體宣傳：在中國廣播電臺98.9進行每天2次共7個月的播放企業產品宣傳廣告；在沈陽音樂臺上進行每天3次共一個月播放企業產品宣傳廣告；尤其是聯系并促成沈陽廣播電臺主辦的英皇歌手熊魯林、海鳴威等沈陽媒體見面會在xx大廈舉行，沈陽各大媒體進行了專題報道，全面提升了xx大廈的知名度.

廣告宣傳：在沈陽大黃頁上刊登半幅企業產品宣傳廣告；在省旅游局出版的“游客”雜志上刊登2期全幅的企業產品宣傳廣告，同時獲贈遼寧省旅游同業名錄登記；在xx大廈外墻增設了直觀和美觀的客房宣傳、餐飲宣傳廣告。

在具體的工作中，內挖潛力，外拓客源，千方百計提高寫字間出租率、客房入住率、餐廳就餐率和會議室出租率。截止20xx年12月31日，按財務統計數據，實現客房年收入xxx萬元，比去年同期增收xxx萬元，增幅39%；實現寫字間年收入xxx萬元，比去年同期增收xxx萬元，增幅23%；實現餐飲年收入xxx萬元，比去年同期增收29.1萬元，增幅36%。全年完成營業性收入xxxx萬元，比去年同期增收xxx萬元，增幅35%。

三、緊緊圍繞“穩定、和諧、發展”的精神和“規范管理，標準服務”的工作指導方針，實行制度化、標準化、規范化的現代企業管理制度。

20xx年公司按照星級賓館的經營和物業管理標準，繼續完善管理體系和經營體系建設，編輯審核多項企業規章制度，部門工作職責、部門經理崗位職責和各部門、各工種崗位操作規程，逐步建立和提高行政管理和經營管理的指導性文件。

為使日常運作逐步納入到工作有計劃、有指導、有跟蹤、有總結的管理系統中去，有效地將計劃性工作和應急性工作密切結合起來，實行部門經理早會制度和周工作匯報制度，全面系統的布置公司階段性工作和各部門工作安排，建立明確的工作目標，同時要求各部門建立計劃性的工作安排和合理化建議，通過每周總結、計劃，對各項工作有落實，有跟蹤、有總結，按計劃予以實施。

通過建立健全合理有效的運行機制，組織管理機制，協調各部門關系，加強了管理班子團隊建設，實現了團結、協作、互助的工作實效性，保證了各項工作有效的開展和堅決的執行。

四、完善并實行了適應市場經濟的薪酬制度。

科學才能合理，合理才能有效，有效才能保證人力資源的供給和穩定性?？茖W、合理、有效的薪酬制度能更好的鼓舞士氣、吸引人才和促進公司發展。

20xx年，國家經歷了前所未有的經濟動蕩：一是糧食、肉類等食品價格短期內迅速上揚；二是能源資源價格逐步上漲；三是勞動力成本在政府強制要求和人力資源市場的需求下普遍上升；四是通貨膨脹預期的增強，對勞動力價格形成進一步上漲的市場需求。為順應政治、經濟形勢的發展和勞動力市場的需求，公司在進行了市場調研，在做了大量深入細致的市場分析工作的基礎上，完成了公司各部門人員編制，人力資源成本核算，人員崗位職級劃分、崗位工資標準的核定，制定了基本符合市場經濟規律的新的薪酬制度，調整和增長了員工工資標準，并且使調整和增長了的工資標準基本能夠激勵大部分員工的工作熱情，促進員工隊伍的相對穩定，提高員工工作的積極性。

五、倡導全面、高效和優質的客戶服務。

20xx年除了擴大和加強市場營銷外，還一如既往地堅定“服務客戶”的理念，實行專業管理、至誠服務、品牌經營，全面更新觀念，以規范化管理和專業化服務為首要任務，以高效的優質服務為保證，為客戶提供優美的環境和優質的服務。

2月2日成功舉辦以“友誼、交流、合作、發展”為主題的xx大廈首屆商務精英交流暨20xx年迎新春聯誼酒會，讓客戶與客戶之間相互認識，面對面溝通交流、和諧相處；將更多公司和朋友的資源整合成為一個有競爭力的平臺，并借此平臺結識和發展更多的社會人脈關系，以實現更廣泛的交流與合作的可能。視野獨特、形式新穎，更廣泛的實現了客戶交流和資源整合的客戶服務工作，受到客戶的一致好評和積極參與。

在具體的客戶服務工作中，落實“規范服務、構建和諧”的精神，進行規范化、標準化的服務工作，經常性的走訪客戶，加強溝通和交流，進行2次客戶滿意度調查，真心聽取客戶對物業服務的意見和建議，同時進行客戶滿意度調查的反饋，使客戶感到物業公司真心實意解決問題的熱情和誠意，密切客戶關系，最大限度的促進合作的持續性。截止20xx年12月31日，實現寫字間年收入xxx萬元，比去年同期增收xxx萬元，增幅23%。

六、前廳部和客房部成績顯著。

前廳部和客房部是公司主要產品客房的服務和保障部門，20xx年實現客房收入xxx萬元，超額完成計劃指標xx萬元，與前廳部的接待、辦理入住、結算收銀工作和客房部的客房服務和退房清查工作密不可分。

客房部既要保證提供標準、規范的客房產品和退房清查工作，又要負責整個大廈公共區域的衛生保潔工作。為了創造干凈，整潔、優雅，舒適的辦公環境，客房部擬定清潔制度、標準并組織實施，保潔人員每天進行細致認真的清潔、打掃和維護，創造并保持了干凈整潔、優美舒適的居住和辦公環境，受到公司質檢部門的積極肯定和各駐廈單位的高度贊揚。

七、工程管理細致認真，保障設施設備正常運行。

工程部負責大廈全部公共設備、設施的運行管理。5名電工（含主管），5名水暖工（含主管），2名維修工，既要24小時保證設備的正常運行運轉，又要負責整個金科大廈3萬平方米范圍內的物業管理，工程改造、強弱電系統、給排水系統、中央空調系統、消防系統、綜合布線系統及其他公共設施和企業經營設施設備的日常維護、維修、保養工作。

20xx年是xx大廈主要設備運行的第5年，設施設備面臨維護、維修、保養的重要階段；16、17層近3千平方米的客房改造工程，任務重大，責任重大。由于公司采取了相應的管理措施，制定設備安全運行崗位責任制，建立供電、供水和鍋爐運行的管理制度，嚴格執行操作規程，配置人員24小時值班，定期檢查、維修、保養，保證了大廈設備正常運行，同時建立事故應急處理方案，保證了緊急故障的及時排除和安全運行。

八、落實安全管理，完成安全保衛工作。

1、消防安全：貫徹“預防為主，防消結合”的方針，進行消防知識培訓，樹立防火意識，強化各項消防制度監督和檢查，確保無火災安全隱患和消防系統隨時啟用；在16、17層客房改造中，自行進行整個200多點的消防系統工程施工，全部通過消防驗收。同時制訂突發火災的應急方案，舉行春秋2次消防演習，確保20xx年沒有發生任何火災事故。

2、治安安全：建立互動治安網絡金盾報警系統和治安信息管理系統；基本保證監控系統等智能化設施、設備運行正常；與當地派出所建立警民共建關系；制定緊急情況下的應急處理措施，。尤其在處理西側上訪糾紛時，既嚴陣以待，又嚴守克制，沒有一個人臨陣退卻，體現出對企業的無限忠誠和高度的責任感。

3、裝修安全管理：xx年是xx大廈施工比較多的一年，較大的工程項目十多項，尤其16、17層改造工程較大，施工人員較多，涉及單位和人員較大，裝修材料進出量的同時又允許施工人員夜間現場住宿，給安全管理增加相當的難度，為此保衛部在正常值勤和進行消防系統工程施工的同時，設置專職安全管理員進行現場管理，基本保證了工程安全、人員安全和財產安全。

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六星禮賓服務

一座金融地標的誕生，預示著一場城市尊榮的實現

而尊榮是以無微不至的服務細節體現

華爾街中心不僅擁有超前的商務硬件配置

更攜全球頂尖物管戴德梁行

為世界級企業定制國際六星禮賓服務

從頂級物業服務、健康身心服務、貼身金融服務

到商務生活服務、商業經營服務、高端智囊服務

全方位、全天候、全心呵護國際高端商務需求

為入駐者提供更專業、更頂級的商務禮遇

知微見著悅然心生

----我們的服務理念

我們以保障客戶的安全性和私密性、

舒適性和便利性、商務和工作的尊榮為己任

以國際化物業服務理念和五星級酒店服務標準為準則

以超越客戶期望為目標

華爾街中心用細膩、周到的服務

為客戶營造“商務服務、接軌國際、安全舒適、優雅品質”的六星級商務氛圍

在華爾街中心您將享受到前所未有的尊榮

國際

作為國際頂級寫字樓，我們力求讓每一項服務以接軌國際的水準實現，并成為入駐者彰顯身份和榮耀的資本。

周全

只要是入駐者需求的，我們將竭盡所能以最高效的方式確保實現，華爾街中心國際六星禮賓服務，360°覆蓋您商務與生活辦公的方方面面。

專業

所有工作人員均經過專業培訓和嚴格考核，我們將以最職業化的服務素質，紳士和淑女的姿態展現給入駐者，給予您無微不至的親切感。

品質

我們會根據入駐者身份和卓爾不凡的品味，提供最上乘的服務，使每項服務都成為一次尊崇的品質體驗。

私密

在未經許可的情況下，我們絕不擅自將您的信息透露給他人，確保您的各類隱私信息，讓您享受的只會是服務，而不是打擾。

安全

我們的服務以安全為最大的前提，以堅強忠誠的安保團隊，充分保障您在華爾街中心的人身及財產安全。

舒適

確保入駐者的享受空間不受干擾，我們就如同影子，時刻在您身邊，但您不會直接感覺到我們的存在。

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出租方：_______________(以下簡稱甲方)

承租方：_______________(以下簡稱乙方)

根據《中華人民共和國協議法》及相關法律法規的規定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，就甲方將房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權利義務，經協商一致，制定本協議。

一、甲方出租給乙方的房屋位于：______社區辦公大樓______樓南邊______間房屋，建筑面積約______平方米。

二、租用期限：該房屋租賃期共_____個月，自____年____月____日起至____年____月____日止。

租賃期滿，甲方有權收回全部出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續租，則必須在租賃期滿前的______個月向甲方提出書面意向，重新簽定租賃合同。

三、租金及支付方式：該房屋年租金為人民幣_________元，合同簽定后，乙方按______付清租用費用。

四、房屋修繕責任：

在租賃期限內，甲方應保證出租房屋的使用安全。乙方應愛護并合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如乙方因使用不當造成房屋或設施損壞的，乙方應立即負責修復或予以經濟賠償。如因不可抗力原因，導致房屋損壞或造成乙方損失的，雙方互不承擔責任。未經甲方書面同意，乙方不得擅自將該房屋轉租、轉借他人使用。

五、其他條款：

甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決。協商不成時，雙方可向該房屋所在地區的人民法院起訴。

本合同一式二份，由甲乙雙方各執一份，均具有同等效力。

甲方：_______________

_________年______月___日

乙方：_______________

_________年______月___日

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20xx年上半年XX大廈物業管理處在和X物業公司領導的正確領導及幫助下、在業主方置地公司的大力支持下，發展穩健，管理服務質量得到強化，現在本項目的美譽穩步提升?，F就20xx年上半年XX大廈的工作情況總結如下：

一、按照實際情況，對現有的規章制度及作業流程作出了修改

XX大廈作為公司一個大的外接項目樓盤，以前無固定管理模板及工作經驗，XX大廈全體員工根據現有的實際情況，及時對存在問題進行調整，現就幾件典型事件總結如下：

1、保安部對外來辦事人員的核實及控制上訪人員方面：以前保安部對外來辦事及上訪人員都不登記的，采用小區一直沿用的巡邏崗跟隨，反復盤問等軟性措施。經過兩次突發事件的經歷，在聽取了管委會相關部門領導的建議下，辦公室對保安部外來人員身份核實作出了相應調整，首先加強了保安部門對人員及車輛的識別能力，其次對拒不登記及無理取鬧的人員堅決不予以放行，并通知治安警衛室處理。

2、會務組方面：因天氣溫度逐漸升高，XX大廈會議室人員開會時飲水的頻率逐漸上升，要求的攙水間隔時間15分鐘/每次已不能符合開會人員的飲水要求，物管辦公室針對以上問題，作出縮短攙水間隔時間的要求，調整為10分鐘/每次。經過近段時間的觀察，開會人員打電話來要求攙水的要求逐漸減少，取得了較好的效果。

3、保潔方面：XX大廈作為經濟開發區的行政辦公大樓，各階層的到訪人員多，也給保潔工作造成一定程度上的影響。20xx年4月，連綿的雨天使得辦事人員的腳上沾滿的泥土，四樓及五樓的會議室使用頻率又高，但我們對保潔工作警覺性不高，還是按照以往每一個小時對衛生間保潔的頻率來執行，導致了引起業主方人員的投訴衛生間清潔情況較差的事。辦公室及保潔部針對出現的問題也作出了分析，分析主要原因是管理者思想麻痹，沒充分意識到天氣原因導致的不可控性。辦公室也針對這種情況作出了調整，在下雨天樓層與會人員多的情況下，衛生間作為清潔重點不定時保潔，在衛生間設置保潔簽到表等。

4、工程方面：20xx年5月左右，管委會對外招商進入一個新的高峰期，其間到訪的各國代表團及大型外企人員也較多，XX大廈電梯因采用并聯運行，在人員上下電梯時每次只能乘從一臺電梯，大大影響了上樓開會人員的時間。鑒于此種原因，辦公室及時要求工程部對電梯并聯裝置進行了處理。通過以后的幾次實際使用，發現使用效果明顯，管委會領導反映良好，于是辦公室把大型會議在樓層上召開時取消電梯并聯裝置的流程納入《大型會議準備預案》。

二、協調管委會、置地公司及施工方對遺留問題進行整改

因我司是一個物業代管單位，在要求施工方整改及返修時也需要講究方式、方法。物業公司只能談及工程問題的表面現象，盡量回避其中出現問題的原因，出現問題后，如不能由我方協調解決的，可以尋求業主方及相關部門的資源，由他們一起去協調處理。如前期工程設計及工作界面等關系遺留下來的問題，施工單位相互推諉，工程返修進度緩慢，協調管委會、金泰公司及施工方就逐漸成為客戶中心的一項工作重點。經過客戶中心的不懈努力及協調，20xx年上半年5件典型的整改問題得到了解決，2件未解決的也明確了責任人，得出了整改意見。

1、公積金管理中心墻面反潮的整改：公積金檔案的存放對房間溫、濕度要求較高，因各方面原因，公積金管理中心一樓房間內普遍存在反潮、發霉的現象。20xx年上半年，公積金管理中心準備正式入住三樓，但因為設計單位與施工方在工作介面上產生分歧，都不予整改。經客服中心與管委會及業主方相關領導反映后，在管委會的支持下，協調施工方對公積金管理中心返潮的問題進行了整改，現公積金管理中心墻面返潮問題已得到了解決。

2、北樓玻璃天棚漏水的整改：XX大廈北樓玻璃天棚在20xx年上半年漏水情況特別嚴重，土建施工方與燈飾施工方都不予以處理，導致北樓三樓會議室停止使用三天時間，經過我方協調，組織各施工單位到現場查看及分析原因，最后確定了責任方，并及時予已了解決。

3、配電房雙電源的整改：XX大廈信息中心因在當初施工設計時未考慮配置雙電源轉換裝置，導致在停電期間信息中心機房計算機中心不能正常工作，極大的影響了開發區的正常辦公秩序。辦公室也在前期介入遺留問題中提出，也得到了相關領導的批示，要求解決。經過辦公室與各方面協調，現雙電源問題已得到了解決。

4、外環死亡植物的整改確定：外環植物因前期施工方養護原因，部份熱帶喬木一直長勢不好，施工方質保期過后，我方也委托專業養護公司進行委外養護，經過20xx年寒冬，外環廣場部份喬木死亡，嚴重影響了XX大廈景觀。辦公室通過給管委會相關領導打報告說明情況外，還與外環植物供貨方就植物死亡的原因進行了分析。在管委會領導的牽頭下，金泰公司、物管辦公室及施工方達成了一致意見，并根據植物本身存活的特性，采取適當的時機由管委會予已更換。

5、堅持原則、對公積金管理中心空調除濕效果進行嚴格把關，就施工方的不合格項目上報建設局督促施工方整改。（此問題正在整改中）

三、20xx年下半年工作總體框架

完善各項制度、流程——努力完善各部門考核標準并結合實際情況進行考核。完善各部門作業文件，使工作更規范化、專業化。

打造兩個和諧——即打造和諧團隊，和諧樓宇。

推進一大整合——推進XX大廈現有資源的整合。

（一）、進一步優化“為客戶提供高效優質的服務并影響他們的行為”的企業目標

通過嚴格要求各部門班組長的服務考核，進一步發動XX大廈各部門為業戶滿意而提供精細服務。提高業戶滿意度是20xx年下半年的首要目標，考核標準將從研究業主的需求著手，以ISO9000相關標準為量化目標，提高XX大廈各部門例會安排事項執行質量等為手段，確保各部門實現物管合同約定的品質目標、成本目標和時間目標，盡努力提高管理服務水準。

（二）、進一步建設“善待你一生”的企業文化，打造兩個和諧，即打造和諧團隊，和諧樓宇。

由于行業的原因物管行業從業人員素質參差不齊，員工構成復雜，并且困難的多、身體差的多，文化水平低的多，客觀上存在一部分“弱勢群體”，這就使得我們的思想工作和員工凝聚力猶為重要和艱巨。正如我們員工所言，員工對企業的滿意是客戶對企業滿意的保證，員工以企業為榮，為之自豪則是企業興旺發達的象征。目前，XX大廈的發展比較好，它靠的是什么？它靠的是有一種堅忍不拔的精神，有一個團結互助向上的團隊。20xx年下半年我們要更好地加強團隊建設，要進一步在增強員工的歸屬感上下功夫。一方面，要充分利用公司的發展，建立人才崗位合理調動機制，做到人盡其才；另一方面，做好培訓工作，使員工能適應本崗位工作，使員工增強歸屬感，進而增強XX大廈的凝聚力。要發揚互幫互助、互敬互愛、互謙互諒的工作氛圍，打造和諧團隊。

（三）、進一步推進現有資源的整合，提高班組長的管理能力、專業人員的工作能力、全體員工的學習和創新能力。

整合資源加快人才培養，人才培養分兩個步驟：一是現職班組長自身工作能力的培養和提高，要學管理、學成本控制、學習協調解決各方面的矛盾。按照自身情況要求公司要組織培訓，個人加強自學。二是管理和專業人員的培養和儲備。要利用XX大廈現有人才資源，采用傳、幫、帶的方式，所謂“聞道有先后，術業有專攻”，對那些學有所長的員工，要采取“派任務、壓指標、出人才”的形式，一對一地拜師傅、帶徒弟，加快人才培養。改良業績考核與激勵機制，依據職責和計劃客觀評估員工的工作業績，保證團隊工作積極性。要強化班組長的管理能力，通過有效培訓和交流，為公司構建一支有戰斗力的核心團隊。

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甲方（出租方）：

乙方（承租方）：

甲乙雙方就商業用房租賃事宜，經協商一致，為明確甲乙雙方的權利義務，特簽訂本合同，并愿意自覺遵守執行。

第一條合同標的

1、甲方將座落于的商業用房（以下簡稱商鋪）出租給乙方使用。

2、該商鋪的建筑面積為平方米。

第二條租賃期限及免租期

1、甲乙雙方商定，乙方的租賃期為______年______月______日。租期從甲方交付樓宇給乙方進場裝修之日起計。

2、甲乙雙方商定，乙方將于

3、租賃期滿，甲方有權收回該商鋪。乙方如愿續租，應于期滿前三個月書面通知甲方，在征得同意后甲乙雙方重新簽訂商鋪租賃合同。

第三條租賃用途

乙方在該商鋪經營的商鋪名稱為：。該商鋪經營范圍為：，乙方如改變該商鋪名稱或經營范圍，須經甲方的書面同意及工商管理部門的許可。

第四條租金、租賃保證金及支付方式

1、該商業物業的建筑面積為㎡，租金以建筑面積計算，具體情況如下：

2、乙方按____ _ __向甲方支付租金，即每_______支付一次。乙方須在簽訂本合同之日支付首期三個月租金和租賃保證金。租賃保證金的金額為1個月租金總額，共計人民幣元。如乙方無違約且辦理完相關退房手續后，在租賃期滿后7個工作日內，甲方將租賃保證金如數無息退還乙方。

3、甲方保證除國家、政府部門及本合同規定的費用外，不以任何名義收取其他費用。

4、租金繳付：乙方應提前15天向甲方如數按期繳付租金（繳付方式詳見第十四條第五款）。甲方在收到乙方繳付的費用后，應向乙方開具符合國家規定的發票。

5、乙方須自行向政府有關部門繳交與其經營業務有關的稅費及繳交工商行政管理費。

第五條物業管理和物業服務費

1、乙方同意甲方委派的物業公司負責商鋪的物業服務，物業公司主要對商業用房公共部分的保安、衛生、綠化、秩序、消防、清潔及水電的供應進行管理。乙方應服從物業公司的管理和遵守物業公司制定的管理守則和各種管理規章，且依據規定交納物業服務費、水電費、排污費、停車費、等其他應繳費用并承擔相應的分攤費用。

2、物業服務費以建筑面積計算，暫定為每平方米每月人民幣元，乙方承租該商鋪每月應繳的物業服務費為人民幣元。日后物業公司將視實際情況作適當調整。物業服務費及其交付時間、方式依物業公司的規定。

第六條商鋪的使用及維修

1、甲方負責商鋪公共設備的維修及保養。

2、租賃期間，乙方應合理使用并愛護承租商鋪、公共設備及其附屬設施。如因乙方使用不當致使損壞，由乙方自行承擔維修責任。如乙方拒絕維修，甲方可代為之，由此發生的合理費用由乙方承擔。同時，乙方應負責賠償由此給甲方或物業公司造成的損害。

3、乙方承租后自行裝修部分、增加或增設的設施，由乙方自己承擔維修責任。

第七條雙方權利義務

（一）甲方的權利和義務

1、甲方擁有小區內商鋪的所有權，甲方將本商鋪出租給乙方所轉讓的僅僅是使用權，而非所有權或處分權，甲方將商鋪出租后仍享有作為業主的權利

2、甲方有權委派物業公司進行物業服務，物業公司的變換，不影響本合同的履行。

3、甲方或物業公司有權在預先發出通知的情況下進入該商鋪，檢查乙方有否違反本合同之約定或違反管理規章、以及檢查或修理該商鋪的公共設施和設備。

4、甲方或物業公司隨時有權以書面形式向乙方公布介紹、修改或廢除任何有關使用該商鋪所需要遵守的規章。

5、本合同期滿前三個月內，甲方在事先通知乙方的情況下，有權帶其他有意承租者進入該商鋪視察，并有權于其認為合適的地點張貼有關出租該商鋪的告示。

6、甲方或物業公司可以讓任何人或組織根據其認為合適的條件在小區商鋪的公共區域舉行活動、展覽或商品展銷等活動。

7、甲方通過委派的物業公司負責商鋪公共場地的清潔、綠化、消防、安全及水、電的供應。

8、甲方有權按期收取租金。

（二）乙方的權利和義務

1、乙方對其承租的商鋪，除本合同規定的限制和商鋪統一管理規則之外，享有充分的使用權。甲方對乙方在店鋪內合法守章的經營管理活動不得進行干涉。

2、乙方須按時繳交租金、管理費及其它應繳之費用。

3、未經甲方書面同意，乙方不得將該承租商鋪的全部或部分直接或間接轉租、分租、舍棄交予他人，不得擅自改變本合同規定的經營范圍。一經發現，甲方有權單方解除本合同，乙方必須在收到通知書后的日內結清有關費用并辦理退鋪手續，租賃保證金不予退還。如租賃保證金不足以彌補甲方損失的，甲方有權向乙方追償。

4、乙方不得將所承租商鋪抵押。一經發現，甲方有權單方解除本合同，租賃保證金不予退還。如租賃保證金不足以彌補甲方損失的，甲方有權向乙方追償。

5、乙方使用該商鋪的相關經營行為應合法，如果該經營活動違反法律及公共利益，應按本合同規定承擔違約責任。

6、乙方不得在該商鋪內進行或容許他人進行任何造成噪音、空氣污染、排污管堵塞的行為而影響鄰近商鋪或住戶。

7、租賃期屆滿或者解除合同的，一切鑲嵌在租賃場地結構或者墻內的設備和裝修（包括室內的門窗及嵌墻的固定裝飾），一律不得拆除或搬走（不含乙方自購的空調機），甲方并不予補償。

8、未經甲方或物業公司的書面同意，乙方的雇員或代理人不得在該商鋪外或小區內的任何地方招攬顧客或派發任何小冊子或宣傳材料。不得在該商鋪外任何部份張貼任何街招、招牌或任何種類之廣告。

9、乙方承租后，自辦營業執照，自負盈虧，一切債權債務均自行負責，與甲方及管理公司無關。

10、乙方必須依時向政府有關部門繳納工商行政管理費和有關稅款，逾期不交者，將由有關部門按規定處理，甲方不負任何責任。

第八條違約責任

（一）甲方的違約責任

1、在乙方無任何違約行為的情況下，如甲方單方面中止本合同，甲方應提前三個月通知乙方，如數退還乙方的剩余租金和租賃保證金（不計息），并按相當于解除合同時月租金的二倍向乙方支付違約金，乙方應同意解除合同。乙方在規定時間內與甲方結清相關費用，并將保持原狀的商鋪及有關設施設備（正常耗損及按本合同規定不得拆除的情況除外）交還甲方后，甲方向乙方支付剩余租金、租賃保證金、違約金。

2、下列事項非甲方的過錯而致，甲方無需對乙方承擔責任。

（1）該店鋪任何部分之損壞，或因水滿溢流，或溝渠滿溢，或甲方在該店鋪內所設之固定裝置與設備之損壞，從而造成乙方或他人的人身、財產的傷害及損失。

（2）由于防火、安全設置和其他設備停止運作而造成對乙方或其他人的人身或財產的損害或損失。

（3）該店鋪由于電和水供應上的損失、故障、爆炸及停止而造成的損害或損失。

（4）有關該店鋪及店鋪內的人身和物品的安全，乙方應自行采取適當的保安措施及向保險公司投保，甲方概不負責乙方由此帶來的損失。

（二）乙方的違約責任

1、如乙方遲延繳交租金、物業服務費及其它應繳之費，須向甲方或物業公司支付違約金。每遲延一日，應按所欠繳金額的‰支付違約金，如逾期超過工作日未能繳足租金或物業服務費及其它應繳之費（無論是否已獲正式通知催繳），甲方有權單方解除合同，收回店鋪，租賃保證金不予退還。如租賃保證金不足以彌補甲方損失的，甲方有權向乙方追償。

2、乙方不履行其在本合同所應遵守的條款時，在甲方書面通知乙方改正錯犯期限內，乙方仍未改正，甲方有權解除合同，收回該店鋪，停止該店鋪水、電等的供應，租賃保證金不予退還。如租賃保證金不足以彌補甲方損失的，甲方有權向乙方追償。

3、因乙方措施不當而致店鋪受到害蟲的侵害或暴風雨的破壞，或因乙方或乙方雇傭人員的故意或疏忽使店鋪遭受任何損毀，乙方須向甲方承擔賠償責任。

4、如乙方不遵守本合同規定的其它方面的義務所構成的違約行為，甲方有權追究違約責任。如因此造成甲方損失的，乙方須向甲方承擔賠償責任。

5、在決定乙方是否有違約時，乙方之雇員或獲準使用人之任何過失或違約行為即以乙方本身之過失違約行為論。

第九條不可抗力

1、由于不能預見、不能避免和不能克服的自然原因或社會原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時，遇到上述不可抗力事件的一方，應立即書面通知合同其他方，并應在不可抗力事件發生后十五天內，向合同其他方提供經不可抗力事件發生地區公證機構出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。由合同各方按事件對履行合同影響的程度協商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責任、或者延期履行合同。

2、遭遇不可抗力事件一方未履行上述義務的，不能免除違約責任。

第十條合同的變更

在租賃期間，甲方如將該店鋪所有權轉移給第三方，應提前三個月通知乙方。乙方在同等條件下有優先購買的權利。在租賃期內發生所有權變動不影響租賃合同的效力。

第十一條合同的終止

1、租賃期限屆滿，如乙方無違約行為并已結清租金或相關費用，甲方應在屆滿后天內將租賃保證金如數（免息）退回乙方。

2、在本合同終止時，乙方須將該店鋪大門及所有的鑰匙交給甲方。乙方對于嵌入墻體、天花板、地面的固定裝修，應按照經甲方同意施工的施工圖紙標準及結構原狀交付于甲方，不得予以拆除。否則，由此造成甲方的損失的，甲方有權從租賃保證金中扣除。租賃金不足以彌補甲方損失的，甲方保留追償的權利。

3、甲方對其在租賃期間的裝修投資不予補償。

4、在本合同終止之日起，乙方應在日內清場完畢并辦理退租手續。否則甲方有權在相關獨立第三方監督物業管理公司或公證機關等將該房屋內所有非屬于甲方的財物清理出該房屋，由此產生的搬遷費、見證或公證費、保管費、公告通知費等相關費用由乙方負擔。相關財物毀損滅失風險由乙方自行承擔。對租賃房屋內屬于乙方的財產甲方有權留置。甲方不留置的，由甲方異地保管并通知乙方保管地點及領取期限。領取期限屆滿之日起十日內乙方仍未領取甲方代為保管的物品，視為乙方自動放棄上述物品的所有權，甲方有權按照自己認為適當的方式處置該遺棄財產。處置后所得款項用于支付乙方欠付甲方的款項及甲方代墊的搬遷費、公證費、保管費、評估費、通知費等費用。遺棄財產處置所得款項不足清償上述債務時，甲方有權向乙方繼續追償。

5、無論因合同履行期限屆滿甲方收回房屋或是因乙方違約甲方解除合同并要求乙方騰退房屋，在租用房屋交接手續完成之前，乙方仍應負擔實際占用期間的房租、物業管理費及合同載明的其他費用。

第十二條法律適用

對本合同的訂立、履行、解釋、效力和爭議的解決均適用中華人民共和國法律。

第十三條爭議的解決

甲乙雙方在履行合同中發生糾紛，應協商解決，協商不成時，任何一方可依法向租用商鋪所在地人民法院起訴。

第十四條其他

1、本合同未盡事宜，由雙方協商并作補充合同，補充合同與本合同具有同等效力。

2、本合同附件為本合同組成部分，與本合同具有同等法律效力。

3、本合同一式肆份，甲方執叁份，乙方執壹份，每份具有同等法律效力。

4、合同自雙方簽字蓋章之日起生效。

5、租金及其他費用的交付方式：1、現金（） 2、支票（）3、銀行轉賬（）甲方開戶銀行：賬號：

6、免租期：起租日起個月為免租期，即自日止。在此期間，乙方免交租金，但需繳交物業管理費和其它應繳費用。

7、其他約定：

甲方：乙方：

簽約代表：蓋章（身份證號碼）：

地址：通迅地址：

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寫字樓營銷

一、差異化市場營銷

差異化的市場定位，就是在市場細分的基礎上，找到市場的機會點，進行項目定位，凸現項目的特色，滿足目標客戶的需求。避開競爭對手，搶先占領市場。市場上是一個巨大的網，始終有市場缺口和未被充分滿足的市場機會。影響寫字樓開發成功的因素很多，如區域經濟、客戶群、商業圈半徑、新舊寫字樓格局、商務繁榮程度及其影響力，寫字樓所處的區域環境，競爭對手實力與策略等。

1、地段選擇：

所在地段位置是否有發展，周邊是否具備客戶群，是否具備較好的基礎配套。

2、具有前瞻性：

市政規劃、道路的規劃、道路的擴建、改建及延伸伴隨著經濟發展的延伸等等。一條道路交通便利、基礎設施完善的地方，總能找到熱點，此類熱點地區能夠形成商務氛圍，帶動一定客戶群。

3、尋求市場空白點：

寫字樓開發也要針對該項目所在地的政治、經濟、文化、消費水平及結構，類似商用物業的競爭狀況等商業環境做出詳細的分析和論證。尋求市場細分后的空白點和切入點。二：“品質”賣點制勝

據調查，有83%的投資者非常關心所投的物業今后的出租率。而這批客商往往是有過在寫字樓辦公的經驗人士，他們更關心大樓的電梯等待時間，是否配置了健身館，休閑吧？有無高級商務洽談區等，而這些正是導致一幢大樓租售率的直接因素。

隨著消費市場理性成熟，客戶的需求不僅僅滿足于地段的好壞、價格的高低，更多地關注寫字樓的內部“品質”。今后的房地產發展格局多元化的，但更為激烈的競爭將是體現在大樓的真正“品質”上。

三、先入為主手法

正如某寫字樓項目廣告與所述：“勝算在先、搶占先機”，對客戶而言即使如此，對開發商而言，又何嘗不是呢？誰能搶占先機，就能先得到市場，有限避開競爭對手。

四、先租后賣手法

所謂先租后賣，即開發商在已有租戶前提下，在尋找買主，將她賣給旨在投資的客戶，并將原來享有的該房源的權利及義務一并轉讓給買方客戶。

1）對開發商而言，既能充分保證樓盤的整體高少年宮品味，又可以引導整幢寫字樓個性化、專業化發展方向，獲得更大的市場，在買主與已有租戶之間起到橋梁作用。

2）對租戶來說，由于租賃事宜仍有開發公司代為辦理，既保證了租期的延續性，也讓租金制度變得更公平、透明化。

3）對買房者來說，自用、投資兩相宜，更解決了買房后尋找租戶的投資后顧之憂，減少投資盲目性和繁瑣性。

五、創新營銷由于今年寫字樓市場不景氣，寫字樓項目開發較少，因此，寫字樓營銷手法的探討和嘗試，遠不如住宅和商鋪多。寫字樓在自身特有的一些推廣手法基礎上，可以借鑒住宅、商鋪的一些推廣手法，結合寫字樓的特點進行營銷推廣。通過創新營銷方式激發市場需求，最終擴大市場容量。新經濟條件下人們對“差異化、個性化、網絡化和速度化”的追求和市場競爭的加劇，都必然使房地產在“商品力、銷售力及形象力”上，進入多層次，全方位競爭的“營銷時代”，即“產品創新、市場創新、和制度創新”的時代。

與此同時，房地產營銷傳播的核心理念、工作模式也面臨著變革。身處“信息爆炸”的時代，社會公社只會有選擇的關注和接受哪些最具影響力、最具創新性及最具“熱點”效應的信息，這是實施房地產品牌戰略時必須考慮的現實。

六、形象營銷

寫字樓形象營銷貫穿于寫字樓開發的全過程，依賴開發商的綜合實力，強調各個環節體現地產的主題理念。健康的企業形象能夠得到客戶的信賴，能有效降低寫字樓的項目宣傳成本。

七、客戶關系營銷

隨著科技的進步，寫字樓的質量普遍有了提高，從追求質量轉向追求品牌，有品牌轉向服務。因此，實行客戶服務管理既要滿足客戶需求，又可形成良好的客戶關系，影響一定潛在客戶。

形態

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·客戶營銷體系· 有效挖掘客戶營銷渠道

客戶營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個人大約可以影響250人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報紙廣告作為客戶營銷的傳播媒介。

1、有效成本控制

采用客戶營銷可以降低廣告費用50-80%，發展商對客戶必須有所選擇，選擇最能發揮自己專長的客戶作為重點服務對象。

2、創新客戶營銷手法培育忠誠客戶是寫字樓客戶營銷最重要工作之一。不斷地用創新方法感動客戶是發展商的責任，采用客戶關系管理手段是客戶營銷的重要技術措施

3、目標性實施CRM 客戶關系管理能夠很好的促進企業和客戶之間的交流，協調客戶服務資源，給客戶提供及時的服務，實施CRM，直接服務于客戶，通過良好的客戶關系，達到非廣告意識影響潛在客戶。

八、寫字樓品牌營銷

寫字樓品牌是寫字樓中用以區別個性和功能特點的名稱。在日益激烈的市場競爭中，品牌才是贏取競爭優勢最強大、最持久的利器。品牌營銷就是寫字樓商

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品在客戶心中占領一個有利位置。品牌形象與品牌實力一起構成品牌的基石。

寫字樓品牌營銷操作要點：

1、寫字樓品牌與其他商品的品牌塑造具有很大的不同，一般商品具有重復購買性，但從客戶營銷角度看，客戶可以影響到其身邊的朋友、客戶。具備間接重復購買性，因此寫字樓臺品牌塑造可以借鑒其他商品品牌建設經驗。

2、房地產企業品牌建設的范疇：人才經營、企業文化與核心價值觀過程策劃、企業發展過程策劃、產品經營過程策劃、市場環境變化過程。

3、品牌建設不僅體現統一的VI方面，更重要具有同一理念和行為，發展商、項目經理部、物業公司是共同的品牌塑造者。

九、網絡營銷

隨著信息時代的到來和電子商務的發展，利用internet網絡資源，進行網絡營銷。不少開發商都在互聯網上注冊網站，為企業和產品進行宣傳和推廣。隨著電子商務進一步發展，網絡營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。網絡營銷優勢亮點提煉：

1）通過互聯網雙向交流，打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量

大，全方位的展示企業形象和產品形象，為客戶提供多樣化的選擇為潛在客戶提供方便。

2）網絡營銷屬于低本的直銷聯系渠道，在具有面廣的影響下，有效的

控制營銷成本。

3）互聯網架設了發展商與客戶的直接聯系渠道，通過網絡為客戶提供

服務，例如提供多種裝修方案供客戶選擇，或者客戶提出要求，發展商組織裝修公司為客戶提供專門方案。

4）通過網絡能夠為客戶提供良好的售后服務，為客戶提供咨詢服務增

加客戶滿意度。

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十、公關營銷

寫字樓的市場不能過多的依賴傳媒廣告。而更應該主動出擊，尋求積極的公關策略。當前業界流行的整合營銷理論，實際上就是關系音效思想的體現。產品、定價、通路等營銷變數都可能被競爭者仿效診治超越，唯獨品牌價值是無法替代的，這與客戶緊密相關。操作

1、組建公關團隊

由于辦公樓的購買對于大多數企業而言是一件事關企業發展的大事，投入也大，購買行為是十分理性和謹慎的，對于產品需要全方位的深入了解?？蛻艚M要覆蓋銷售部全員，并有市場、工程等相關部門人員參加或支持，甚至公司領導出面。對一個較大的樓盤而言，應該由若干個客戶組，每個客戶組中必須有一個具備談判能力的人為核心組長，分配任務數，并相互競爭。針對寫字樓客戶的土阿安隊公關，也是企業實力、規范化服務的體現，會增強客戶對發展商的信賴感，提高談判的成功率。

操作

2、側重公關目標

寫字樓的目標市場主要為企業客戶，注重目標的尋找和選擇，這樣既可節省盲目的廣告投入，又可提升目標的有效性。操作

3、制定公關策略

在目標公關的同時也同樣要考慮企業的群管關系，這樣就可加強有效目標客戶的搜尋、調研，在了解客戶特征、需求以及競爭對手等情況的基礎上，制定相應的公關策略和計劃。操作

4、構造雙向溝通渠道

重視消費者導向，強調通過開發商與客戶雙向溝通，建立穩定的對應關系，在市場上樹立企業和品牌的競爭力。

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操作

5、注重客戶需求

從客戶角度安排經營策略，充分研究客戶需求，努力加強與客戶溝通，實施關系營造。

十一、競爭策略營銷

在當前激烈的寫字樓市場競爭中，對競爭對手的分析和準確應對，培育自身競爭優勢很重要。開發商必須樹立競爭營銷理念，提高自身素質，加強培養企業核心競爭力。要在各區域市場上取得競爭優勢必須建構完善的企業管理機構，創造持久發展動力和動力支持系統，以獨特優越品牌、質量、脊柱、營銷網絡等戰勝競爭對手的到市場。

十二、合作策略營銷

開發商在市場運作中既要講求競爭又要尋求合作；既要注意與地方政府、節內容機構和其他社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作。開發商為了獲得更大市場份額而開展各種競爭，當各種競爭壓力使之難以支撐時，就會尋求合作。開發商之間通常采用松散性結盟方式，使合作各方共同打造區域品牌，以達到供應的效果。

十三、誠信營銷開發商必須樹立誠信營銷理念，塑造出開發商的良好社會形象。針對寫字樓客戶流動性大的特點，實事求是，從長遠利益出發，以誠信獲得客戶續約和新客戶。

十四、特色營銷

開發商必須注意寫字樓特色經營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、應在

? 寫字樓顧問工作總結

11.1、本合同未盡事宜，經甲、乙雙方協商一致，可訂立補充條款。補充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，與本合同具有同等效力。

11.2、甲、乙雙方在簽署本合同時，具有完全民事行為能力，對各自的權利、義務、責任清楚明白，并愿按合同規定嚴格執行。如一方違反合同，另一方有權按本合同規定索賠。

11.3、甲、乙雙方在履行本合同過程中若發生爭議，應協商解決。協商不成時，雙方可向該房屋所在地區的人民法院起訴。

11.4、本合同(正本)連同附件一式二份，由甲乙雙方各執一份，均具有同等效力。

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一年的時間在我們忙碌卻有序的工作中馬上就要過去了。回想起一年來的工作，可以說是物業公司在總結去年工作的基礎，經過一年的完善與努力，再上新臺階的過程。一年來，我公司在市局領導的正確領導下、在全局各單位的大力支持下、通過公司領導及全體職工的共同努力而使公司各項工作都完成得比較圓滿。

回想一年來的工作，我公司在服務承諾、工程審計、房產能源管理等許多方面取得了顯著的成績。

一、工程審計嚴格執行標準，不徇私情。

今年我局在局所裝修改造方面下了很大功夫，這就要求物業公司不僅要做好日常維修工作，而且對裝修改造質量也要嚴格把關，為了做好這一項工作，我公司安排專人對工程現場進行監督，共完成局所裝修13處、柜臺加固34處、墻壁粉刷24處，對5個支局所進行了屋面防水改造，對印刷廠、綜合服務基地進行了防火墻改造，并對全部工程進行預算審計，工程造價達到了251萬元，審減額為68萬元，審減率達到了27%，切實為局把好了關、把住了關，受到了局領導的高度贊揚。

二、著力解決歷年來的難點問題。

1、去年冬季我局部分局所因多種原因導致供暖不好，為徹底解決這一問題，今年夏季我公司就組織綜合股職工分頭對幾處局所的供暖管道進行室內分戶改造，為節省資金，我公司安排綜合股的幾名骨干分頭負責，對10處局所進行了改造，均在供熱之前順利完成了任務，而且供熱效果都比改造前要好很多，還為紅旗所安裝了電取暖，徹底結束了冬季室內冷冰冰的歷史。

2、為切實做好全年的服務承諾工作，做好全局物業管理工作，有力地保證經營、運行、機關各部門生產工作有序、高效、順暢運轉，營造安全、良好、和諧的發展環境，我公司將服務承諾貫穿于全年的工作中，全面履行服務承諾內容，依據嚴格的考核機制，對各股從服務態度、服務時限、服務質量等方面全部實行計分制，在各股之間進行評比，評出和最差，有獎有罰，充分調動各股職工的工作積極性，使職工充分認識到這是全年工作中的重點，抱著必須做好這項工作的態度來對待。一年的工作，我們始終本著誰主管誰負責的原則，將物業管理的服務工作層層分解，細化到股，量化到人，強化責任追究制，對各單位所反映的問題能按服務承諾的要求及時到位進行維修，一年來，從沒有因為我們的自身原因而耽誤過生產的，而且對于無法馬上維修的都能做到及時安排，一旦問題解除馬上排除故障。各股之間也能通力合作，在每半個月的巡訪中能互相通報，互相配合，不僅提高了工作效率，而且也加強了各股之間的溝通協調，使得物業公司這個原本散亂的集體日益團結。

實踐證明，通過我們的積極努力，全年的維修維護、清掃、能源房產管理等多項工作都在承諾制度的規范下完成得比較好。而且基本上能按照局里的要求，以經營為主線，全面細致地做好各單位的后勤服務支撐，強化了職工的主動服務意識，受到全局各單位的一致好評。

三、房產、能源管理日趨完善，逐步形成系統化模式。

1、房產管理方面除對各項收費項目進行了建帳管理，同時對我局出租房屋及承租房屋都建立了臺帳，所涉及內容一目了然，并制定了有關房屋管理方面的規章制度，與各方負責人見面落實了這些管理規定，以便于日常管理及遇到問題能及時妥善處理。重點針對物業收費項目進行了規范，與各物業管理公司簽訂了物業管理合同，并對收費標準進行了重新洽談，使物業管理費的收費標準達到歷年最低。對由于其管理疏漏對我局造成的損失，進行了經濟上的追究，從當年的物業費中扣除。

積極推進閑置房屋出租一事，我公司去年將多數閑置房屋出租，收到了很好的效果，今年初始，我公司又將剩余房屋進行分類，分別考察地段、租金等指標，對不同房屋酌情定價，爭取將剩余房屋也能出租出去，為局收回部分成本。除此之外，我公司還積極主動對已出租的房屋租金進行收繳，對于許多難收的戶也進行多次攻關，通過我們的努力，目前我公司已收回租金138.47萬元，收繳率達到70%。

2、能源管理也日趨完善。水、電能源管理在去年整治的基礎上，今年又有所規范。取消了部分不合理收費，以郵政企業是國家賦予的承擔普遍服務的公益性企業為依據，重新核定了部分收費項目的收費標準，一項每年就能為局節省30多萬元。

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出租方： (以下簡稱甲方)

承租方： (以下簡稱乙方)

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等國家有關法律、法規和有關規定，甲、乙雙方本著誠實信用、平等自愿的原則，經協商一致，達成以下租賃條款：

一、租賃物及租賃期限

1、甲方同意將位于建筑面積為平方米的房屋(以下簡稱”租賃物”)租賃給乙方使用。(詳見本合同所附“租賃物”平面圖)

2、租賃期限為年，自年月日起至年

二、租金及支付方式

1、第一個租賃年的租金為人民幣大寫(￥;

第二個租賃年的租金為人民幣大寫元整(￥ );

第三個租賃年的租金為人民幣大寫元整(￥ );

2、租金的支付辦法：第一個租賃年的租金在本合同簽訂之日付清;以后每個租賃年的租金在當年月日前付清。

三、其它費用

電費等費用，水費、電費按供水、供電部門的收費標準收取，水電費的損耗按實際用量的電費，乙方應在次月用電數量以甲方抄表數為準。

電押金在合同解除或租賃期屆滿時，乙方結清所有費用后無息退還給乙方。

3、乙方在租賃期內的物業管理費按建筑面積每平方米每月元的標準向紹興縣華聯物業管理有限公司交納，每一租賃年的物業管理費與房屋租金同時付清。

四、“租賃物”的使用及裝修

1、對于“租賃物”乙方只能用于商務辦公。

加固和裝修的，改建、加固和裝修方案需事先經甲方書面同意，并以不損壞“租賃物”整體結構及第三方利益為前提，否則，由此發生的一切損失由乙方承擔，且甲方有權對乙方采取停電、停水等措施。改建、加固、裝修費用及完工后的維護由乙方自理。

五、甲方在租賃期內應承擔的義務

電單獨設立計量表。

2、除本合同另有規定外，甲方不得干擾乙方對“租賃物”的正常使用。

六、乙方在租賃期內應承擔的義務

消防及物業管理有關規定，保證“租賃物”的安全，接受甲方對“租賃物”的安全檢查和整改意見。

足額地向甲方交納租金和水、電等其它費用。

設施的日常維護與維修，并承擔一切相關費用。

4、按本合同規定使用“租賃物”并開展經營活動。

分租、出借“租賃物”。

6、遵守甲方對“租賃物”所作的各項管理規定。

七、合同的續訂

在租賃期屆滿后，乙方如需繼續承租的，應在租賃期屆滿日三個月前書面通知甲方。

八、保密責任

未經另一方同意，任何一方不得向第三方透露本合同內容以及因履行本合同而獲知的對方的商業秘密。

九、合同的變更、終止、解除及“租賃物”的歸還

1、本合同可因租賃期屆滿或雙方協商一致或發生不可抗力致“租賃物”不能使用而終止。

2、有下列情形之一的，甲方有權解除合同，并要求乙方賠償一切實際損失。

A、乙方逾期支付租金或其它任何一項費用達30天以上(含本數);

B、未經甲方同意，乙方擅自改變“租賃物”之用途的;

C、乙方未經甲方同意，擅自改建、加固、裝修租賃房屋的，或擅自轉租、分租、出借“租賃物”的;

D、乙方利用“租賃物”進行違法活動的。

3、有下列情形之一，乙方有權提前終止合同，并要求甲方賠償一切實際損失。

A、甲方未按時交付“租賃物”，經乙方書面催告后超過30天以上(含本數)仍未能交付的;

B、甲方交付的“租賃物”存在嚴重質量缺陷，乙方若使用將危及安全的。

解除或因租賃期屆滿而終止時，乙方應在解除或屆滿之日起三天內將“租賃物”騰空，并交還甲方。對于“租賃物”內的固定裝修及附著物，乙方應予拆除(甲方認可不拆除的除外)，并恢復交房前原樣。乙方逾期歸還“租賃物”的，每逾期一日，應向甲方支付違約金500元。

十、違約責任

1、逾期支付租金或逾期交付“租賃物”或無正當合法理由拒收“租賃物”的，違約方應向另一方支付違約金每天500元。

2、一方違約，另一方依法律規定或本合同規定單方解除本合同的，違約方應向另一方賠償相當于該解除合同年度的租金作為違約金。

3、任何一方單方面擅自終止本合同的，應向另一方賠償相當于該解除合同年度的租金作為違約金，但依據本合同規定或法律規定可單方解除本合同時除外。

4、如因發生不可抗力，致“租賃物”損壞或本合同不能繼續履行的，雙方均不承擔違約責任。

十一、其他約定事項

1、本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充合同加以補充，補充合同與本合同具有同等法律效力。

2、在履行合同過程中若雙方發生爭議，應友好協商，協商不成時則可向甲方所在地人民法院起訴。

乙雙方自愿簽訂，是甲、乙雙方的真實意思表示，雙方均不存在受欺詐、脅迫等違背其真實意志的情形。

十二、合同生效及份數

乙方簽字或蓋章后生效。

2、本合同一式四份，雙方各執二份。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

? 寫字樓顧問工作總結

7.1 承租單元僅作為辦公用途。如經政府部門同意變更或增加經營范圍，乙方書面通知甲方后方可變更承租單元的用途。

7.2 乙方不得將承租單元及其任何部分作為演播室或用于宗教或其他儀式，或用于或其他非法或不道德的用途;不得以任何方式使甲方或其他業主、租戶或用戶受到騷擾、不便或對之造成損害或危險的方式使用承租單元。

7.3 除甲方或管理機構統一設計所提供，或書面認可的指示牌及名牌，乙方不得在承租單元外設置或展示任何能在大廈外面看見的廣告宣傳、燈箱、裝飾、旗幟。

7.4 未經甲方書面同意，乙方除了用大廈名稱為其營業地址外，不得在其他方面使用大廈名稱或其標志。若乙方經甲方批準在法定名稱內使用大廈的名稱，乙方須在本合同終止時向有關政府部門申請更換其法定名稱。

7.5 甲方有權隨時更改大廈的名稱或其任何標記，但須事先通知乙方變更的名稱和理由。

? 寫字樓顧問工作總結

（一）該房屋租賃期限為：年，自年月日至年月日止。甲方應于年月日前將房屋按約定條件交付給乙方?！斗课萁桓钋鍐巍罚ㄒ姼郊┙浖滓译p方交驗簽字蓋章并移交房門鑰匙及后視為交付完成。租賃期限內，乙方自行承擔物業服務費、水電費及其他一切相關費用。

（二）租賃期滿或合同解除后，甲方有權收回該房屋。甲、乙雙方對該房屋和附屬物品、設備設施及水電使用等情況進行驗收，結清各自應當承擔的費用。乙方繼續承租的，應提前30日向甲方提出續租要求，協商一致后雙方重新簽訂房屋租賃合同。

? 寫字樓顧問工作總結

截止到20xx年x月x日共辦理交房手續312戶。辦理二次裝修手續171戶，二次裝修驗房126戶，二次裝修已退押金106戶。車位報名218戶。

以下是重要工作任務完成狀況及分析：

一、日常接待工作

每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，準時反饋、電話回訪業主。累計已達上千項。

二、信息發布工作

本年度，我部共計向客戶發放各類書面通知約20多次。運用發送通知累計968條，做到通知擬發準時、詳盡，表述清楚、用詞精確，同時樂觀協作通知內容做好相關解釋工作。

三、業主遺漏工程投訴處理工作

20xx年8月18日之前共發出86份遺漏工程修理工作聯系單，開發公司工程部修理完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發公司工程部修理完成回單88份，業主投訴報

修修理率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程修理滿足率70%。

四、地下室透水事故處理工作

20xx年8月4日地下室透水事故共造成43戶業主財產損失。在公司領導的指揮下，我客服部第一時間聯系業主并為業主盤點受損物品，事后又樂觀參加協作與業主談判，并發放置換物品及折抵補償金。

五、入戶服務意見調查工作

我部門工作人員在完成日常工作的同時，樂觀走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區物業管理的服務質量及服務水平。

截止到20xx年12月19日我部門對小區入住業主進行的入戶調查走訪38戶，并發放物業服務意見表38份。調查得出小區業主對我部門的接待工作的滿足率達90%，接待電話報修的滿足率達75%，回訪工作的滿足率達80%。

六、建立健全業主檔案工作

已完善及更新業主檔案312份，并持續補充整理業主電子檔案。

七、幫助政府部門完成的工作

幫助三合街派出所對入住園區的業主進行人口普查工作。

為10戶業主辦理了戶口遷入手續用的社內戶口變更證明。

八、培訓學習工作

在物業公司楊經理的多次親自現場指導下，我部門從客服人員最基本的形象建立，從物業管理最基本的概念，到物業人員的'溝通技巧，到物業管理的各個環節工作，再結合相關的法律法規綜合學問，進行了較為系統的培訓學習。

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部門員工由一個思想熟悉不足、對工作沒有激情的隊伍引導成一個對公司布滿向往，對行業進展和自身成長布滿盼望的團隊；把部門員工由一個對物業管理學問把握空白培訓成一個具肯定物業管理常識的團隊。

? 寫字樓顧問工作總結

出租方(以下簡稱甲方)：

承租方(以下簡稱乙方)：

根據《中華人民共和國合同法》及相關法律法規的規定，甲、乙雙方在自愿、平等的基礎上，，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用事宜，為明確雙方之間的權利義務關系，訂立本合同。

一、甲方出租給乙方的寫字樓位于武漢市菱角湖萬達廣場A3-1519房，建面約87平米。

二、租賃期限：

自年月日起至年月日止。

三、租金：第一年月租為元，之后按逐年遞增。經協商第二年月租為元;第三年月租為元。

支付方式：按年付款，每次需提前15天付租，否則每逾期一天，乙方另加200元/天承擔滯納金責任。

四、甲方保證出租房屋權屬清楚、合法，無使用糾紛。

五、租賃期間，乙方應負責按時交納物業、水電氣等費用，(按物業統一標準提供的水源及兩相電源)否則甲方有權從保證金里扣除。同時乙方應服從有關部門的管理，自覺尊守相關法律、法規不得進行違法活動。未經甲方同意，不得破壞房屋主題結構，不得將房屋的全部或一部分出借或轉租給第三方，否則甲方有權解除此合同，同時押金不予退還

六、租賃期滿后，本合同即終止。屆時乙方將乙方物品及可移動設備(如貨架、辦公桌椅、空調等)撤出租賃房屋，但乙方不得損壞固定裝潢，并應現狀歸還甲方所有。如乙方要求繼續租賃房屋則需提前2個月向甲方書面申請，甲方在合同期滿一個月內向乙方書面正式答復，如同意則續簽租賃合同。同等條件下乙方享有優先續租權。七、租賃期間，如發生地震、戰爭及政府拆遷等不可抗力，導致合同無法履行，甲方應返還乙方已交納的剩余租金和合同保證金，合同到期如甲乙雙方不在續簽租賃合同，乙方撤出該租賃樓并交清所有應交納的費用時，甲方必須全額退還合同保證金(不計利息)，逾期不退還合同保證金的，甲方則按每天200元的標準承擔滯納金責任。本合同未盡事宜，雙方友好協商。本合同一式兩份，由雙方各執一份。簽字(章)之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

? 寫字樓顧問工作總結

1.在租賃期內，甲方應保障出租房屋的使用安全。該房屋及所屬設施的維修責任除雙方在本協議及補充條款中約定外，均由甲方負責(乙方使用不當除外)。

(1)甲方提出進行維修須提前______日書面通知乙方，乙方應積極協助配合。

(2)乙方向甲方提出維修請求后，甲方應及時提供維修服務。

2.乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設施。如因使用不當造成房屋及設施損壞的，乙方應立即負責修復或給予甲方經濟賠償。

3.如改變房屋的內部結構、裝修或設置對房屋結構有影響的設備，設計規模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工。

? 寫字樓顧問工作總結

甲乙雙方因執行本合同發生爭議，應友好協商解決，如協商未果，任何一方有權向該房屋所在地的人民法院起訴。

第十條其他約定事項

本合同（及附件）共頁，壹式貳份，甲乙雙方各執一份，本合同生效后，各方對合同內容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件，附件與本合同具有同等的法律效力。

甲方（簽章：）乙方（簽章）：

代理人：代理人：

證件號碼：證件號碼：

聯系電話：聯系電話：

通訊地址：通訊地址：

簽約日期：簽約日期：

? 寫字樓顧問工作總結

轉讓方(甲方)：身份證號碼：

住址：

受讓方(乙方)：身份證號碼：

住址：

出租方(丙方)：身份證號碼：

住址：

根據我國《合同法》的有關規定，經甲、乙、丙三方友好協商，就下述寫字樓轉讓事宜達成如下協議：

? 寫字樓顧問工作總結

甲：__________

乙：__________

一、物業管理協議簽訂

1、甲方使用區域為________座________單元，本單元的建筑面積為_____平方米。（此面積與甲方簽定的《商品房買賣合同》或《租賃協議》中所提及建筑面積為同一面積）。

2、甲方應按照本協議，在與《租賃協議書》簽約同時與乙方簽訂《創業大廈物業管理協議》，協議期限自_____年_____月_____日起，至_____年_____月_____日止。

二、物業費及其它

1、甲方根據本協議規定，同意自本協議簽訂之日起向乙方繳納物業費（此費用不包含用戶自用電費、電話費、網絡費、工作時間以外空調使用費等在內），物業費_____標準為人民幣_____元/建筑平方米日。

2、甲方應于本協議簽訂之日即日將物業費（及物業費保證金（相當于個月物業費），人民幣（小寫）_____元，一次性支付乙方，并按乙方的要求辦理各項手續。

3、物業費保證金在本協議終止后_____日內，并在甲方無違約的情況下，由乙方退還給甲方（不包含利息）。若乙方在協議期內扣除相應損失費或違約金，應書面通知甲方。若物業費保證金不足以抵償損失費或違約金，乙方有權繼續向甲方追償。在合同期內，甲方在乙方自物業費保證金中扣除損失后，須立即將物業費保證金數額補齊至原數額。

4、物業費為每個月支付一次，在協議有效期內，甲方須于收到乙方書面通知后7日內將物業費交到乙方或指定銀行帳號。

5、乙方開戶行：__________支行

賬號：_______________

6、其它費用：

甲方除須繳納物業費外，還須承擔下列費用：

（1）自用電費（1.0元/度）

（2）電話初裝費及資源占用費

（3）網絡初裝費及使用費

（4）工作時間以外的空調制冷使用費（詳見空調加時_____標準）

加時空調_____標準

a、1300平方米以上按：每天（8小時）每平方米0.32元_____，但最高_____不超過3900元

b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天（8小時）每平方米0.1681元_____

c、1000平方米以下按：每天（8小時）1200元_____

d、無特殊情況加時空調開啟時間為8：30分-17：30分

（5）其它

三、甲方的權利和義務

1、甲方有權根據本協議及乙方制定的一切有關該房產的規章制度的規定，使用該房產協議區域及按規定使用公共區域及公共設備。

2、甲方有權監督乙方各項管理規章的實施。

3、甲方有權向乙方投訴管理服務方面問題。

4、甲方有義務

服從乙方的管理，同時甲方須保證其雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內的人員在使用、管理、維護該房產過程中遵守本協議及及大廈的相關規定。甲方的雇員、訪客及其受甲方許可進入大廈內的人員在使用、管理、維護該房產過程中的失責行為、違約行為、侵害行為，均視作甲方自身的行為，并由甲方承擔相應的責任和費用。

5、甲方置于該房產內財產的相關_____事宜由甲方自行解決或委托乙方協助辦理，費用由甲方承擔。

6、甲方同意乙方（或乙方授權的代理人）在合理的時間內，經事先通知（或在緊急情況下，未經事先通知）進入該房產巡視，檢查該房產內部各部分狀態或處理緊急事項。需由甲方負責進行的維修，甲方應根據乙方（或乙方授權的代理人）的要求立即自行出資予以維修；否則乙方（或乙方授權的代理人）有權代為維修，所需費用由甲方承擔。如甲方拒絕承擔此費用，乙方有權從物業費保證金中扣除。需由乙方負責進行的維修，乙方應立即派人進行維修，由此對甲方置于該房產內的財產造成損壞的，乙方承擔相應賠償責任。

7、甲方進駐大廈后，不得私自改變建筑原貌，未經乙方允許不得在樓外及樓內公共空間、墻面張貼設置廣告、標牌等，不得影響建筑物內外景觀，不得以任何形式占用樓內公共空間。

8、如果甲方對使用單元進行裝修，應提前向乙方申請，經審核通過，并與乙方簽訂相關的裝修管理文件后，方可施工。

9、因甲方對該房產使用、管理、維護不當等原因而致他人財產或人身受到損害時，甲方應自行解決由此而引發的糾紛，并自行承擔由此而導致的損失及后果。

12、甲方不得在樓內存放任何易燃易爆、劇毒等危險品，以及進行任何危害樓宇和人員人身安全，或引致投購_____失效或使_____費增加的活動。

13、未經乙方批準，甲方不行擅自更改、遷移或增大用電水裝置或空調的負荷。用電量超過大廈提供的基本電量，甲方應交納空調及超出部分的電貼費及相應的工程改造費用。

14、甲方須服從大廈廣場管理人員的管理，按規定存放_____。違反規定者，廣場管理人員有權以糾正和制止。

15、甲方有義務愛護使用單元和樓宇內外的一切設備設施，因甲方的責任造成的損失和由此引發的一切費用由甲方承擔。

16、甲方入住時對房屋有裝修要求，應向乙方提出書面申請并同時報送裝修方案，經乙方同意后方可進行裝修。進場裝修的施工隊伍應具備合格資質條件，經乙方同意后方可入場施工，并接受乙方的監督檢查。甲方租賃合同期滿或終止后，甲方退出房屋時，裝修應保持完好，不得破壞或拆走，否則乙方有權要求甲方賠償。

17、由于甲方系統設備出現故障而對甲方設備財產造成的損壞或損失，由甲方自行_____承擔。乙方不予負責。

四、乙方的責任和義務

1、乙方有權對大廈進行有效的管理，制定管理規章和_____標準、違約處理標準，建立健全財務管理制度，并根據日常管理運伯，建立一套完整的工作程序，并在實踐中不斷完善。

2、乙方有權檢查、視察大廈。乙方（或乙方授權的代理人）在合理的時間內，經事先通知（或在緊急情況）可以進入該房產巡視，檢查該房內部各部分狀態或采取各種措施處理緊急事項，甲方不得以任何理由進行阻擋。

3、如果甲方未征得乙方的允許私自裝修，或裝修時違反裝修規定，要求甲方將裝修單元恢復原貌，由此發生的修復費以及對乙方造成的損失費全部由甲方承擔。情節嚴重或拒不服從管理者，乙方有權終止與其簽訂的一切合同并無償保留甲方所付物業費保證金及利息，甲方裝修期間，乙方有權進入裝修單元，檢查裝修是否按規定正常進行。

4、乙方負責大廈內部公共區域和外部周邊環境的清潔衛生。

5、乙方負責大廈的保衛、消防工作，定期組織有關方面的宣傳教育，做到發現問題及時處理。

6、乙方負責大廈公共設備設施的維護、保養工作。其中所有高檔儀器設備由專人負責，制定標準的操作程序，對有關人員定期培訓。非由大廈或物業管理公司提供的設備設施，乙方不負責其維護、維修。

7、乙方負責大廈的綠擺綠化，創造優美、舒適的工作環境。

8、乙方有權清除、拆除任何不符合管理規定的建筑物、安裝物以及公共區域擺放的貨物或雜物，并向有關單位或人員征收清除費或違約金。

9、乙方負責控制和安排大廈廣場內所有_____的停放，并有權拖離所有違反規則停放_____。

10、發生緊急情況和突發事件時，乙方有責任采取應急措施，保障樓內員生命財產安全，最大限度減少各方面的`損失，

11、乙方應認真對待客戶投訴，凡屬管理責任問題要及時解決，并將解決結果通知客戶；凡近期無法解決的，乙方負責向甲方解釋。

12、乙方應做好各項配套服務。

13、乙方須接受甲方的監督檢查。

五、違約責任

1、雙方均應遵守本協議的各項規定，任何一方違反本協議的規定，應承擔違約責任；給對方造成經濟損失的，還應賠償損失費。

2、若甲方未能按期繳納各項費用，乙方有權書面通知甲方立即繳付。甲方逾期7日未能繳付，甲方須按延遲繳納天數，按每日1%的標準向乙方繳納滯納金；一個月未付，甲方的物業費保證金乙方不予退還。

3、甲方未經乙方許可，進行的裝飾、裝修造成了對原建筑物的改動，甲方須按原建筑物造成的2-5倍支付違約金。

4、甲方違約在公共區域堆放貨物、雜物或加建建筑物，乙方除有權向甲方收取清理費。

5、若乙方在甲方未有違約的前提下，單方面提前終止協議，則乙方需向甲方雙倍返還所收保證金；若甲方提前終止本協議，乙方不予返還甲方所繳納的保證金及利息。

六、不可抗力

七、法律適用與爭議的解決

1、本協議的訂立、效力、解釋和爭議的解決均受中華人民共和國法律管轄。

2、因執行本協議發生的或與本協議有關的一切爭議，雙方應通過友好協商解決；如果協商不能解決，任何一方可提交由所在地海淀區法院解決。

八、附則

1、若本協議部分條款根據法律規定成為無效、非法或不能執行，則本協議其他條款的有效性、合法性和可執行性不受影響。

2、未盡事宜，由甲乙雙方另行簽定補充協議作為本協議的附件。本協議及相關附件和乙方關于管理該房產和廣場的各項規章制度是本協議不可分割的組成部分。

3、本協議以中文為準。

4、本協議一式四份，甲乙雙方各執二份，具有同等法律效力。

5、本協議自簽字蓋章之日起生效。

甲方：_______________乙方：_______________

授權人：_______________授權人：_______________

日期：_______________日期：_______________

? 寫字樓顧問工作總結

離開寫字樓大客戶拓展的渠道總結

多渠道開拓客戶關系，常見的渠道通常有：

（一）大機構、大集團等大客戶資源；主要是項目附近的大型機關、企事業單位、社會團體等大客戶。

（二）社區、寫字樓、娛樂服務場所、超市、百貨商場等客戶資源；

（三）開發商自身的會員俱樂部客戶資源以及其他關系資源；

（四）代理商的客戶資源或者二三級市場聯動的地鋪網絡及其積累的客戶資源；

（五）合作物業公司的客戶資源；

（六）房展會、巡展會等外展活動積累的客戶資源；

大客戶關系營銷的四種建立方式

建立關系的方式主要有以下四種：

（一）開發商或代理商相關客戶人員主動出擊尋找的客戶資源。

如上述第（一）

（二）（六）種渠道客戶就需要相關人員走出售樓中心，出去尋找、積累目標客戶。這一點，順馳集團的營銷做得特別成功，他們專門有“客戶資源部”來實現“地面滲透”以與企劃部的“高空轟炸”配合，共同建立客戶關系渠道。這一點我們在后面的《營銷順馳》這一講中還要專門詳細講解。

（二）用與開發商雇傭形成的甲乙方關系利用渠道。如代理商、三級中介、短信公司、直郵公司、物業公司等公司與開發商合作后，客戶資源理所當然的可以利用。

（三）與開發商、代理商或樓盤合作雙贏、互換客戶資源等關系形成的客戶資源。如上述第（九）類客戶渠道，這些渠道都需要和它們洽談合作以獲得資源。如河南順馳中央特區項目在推廣時就成功的與鄭州“奧迪車友會”交換客戶資源，獲得他們4000多個優質客戶資源。

四）開發商自身積累的會員或者發動全員營銷、老客戶營銷推薦的客戶資源。大客戶初步建立的標桿做法

建立初步感情基礎后，下一步是吸引到訪，促進關系，手段主要有：

1、邀請參加項目舉辦的活動

2、訪談

訪談也是一種好的客戶關系維系方式，訪談體現對客戶意見的重視，能給客戶增強歸宿感和主人翁的感覺。尤其是開發商定期業主懇談、開發商專職聘請業主顧問等等都是好的形式，西安紫薇花園就是通過聘請業主擔任兼職工程監理獲得了很高的品牌美譽度。

3、消費

對銷售現場來說，人氣是重中之重，尤其是對一些地段較偏、人氣不足的項目。消費可謂是有效促進人氣的重要手段。

很多較為高端的項目如深圳中旅國際公館、深圳中信紅樹灣都在售樓中心引進老樹咖啡等品牌餐飲機構，給客戶提供咖啡、冷飲、點心等，同時還給誠意客戶發行消費券，通過贈送1000元消費券等吸引客戶本人及親友到銷售現場。

4、專項推薦

專項推薦主要是各種類型的產品推介會，深圳星河丹堤項目將產品推介會與小型餐會結

合，也取得了良好的效果。

5、回訪

定期對到訪客戶進行回訪也是客戶關系維系的規定動作。

6、饋贈

對客戶的饋贈包括節假日贈送小禮品、簽約入伙贈送紀念品、活動抽獎獎品等，還有老客戶帶新客戶的積分獎勵、贈送物業管理費等。

值得一提的是積分卡。積分卡一般是通過房地產公司的會員俱樂部發行，現在各種各樣的客戶會員俱樂部，在房地產界已經非常普遍。例如萬科的“萬客會”、合生創展的“合生會”、華潤置地的“置地會”萬達的“萬達會”等等。會員俱樂部給會員及客戶發放會員卡，客戶參加活動、參觀樓盤、購買、推薦購買、重復購買、合理化建議都有積分獎勵，可以兌換禮品或獎金，這樣可以擴大營銷隊伍，實現某種意義上的傳銷。但實踐證明，對于高檔樓盤來說，積分卡的作用并不是很明顯，高端客戶一般都不在意這點積分。

集團性客戶建立的手段

對于“大客戶”，如大機構、大集團客戶，一般的手段有以下兩種：

1、上門拜訪

湖南漣水名城在積累客戶階段，針對漣源一中、漣源市工商銀行、漣源市人民醫院、漣源市疾控中心等大客戶單位，直接安排銷售人員去各科室拜訪客戶，向他們介紹、演示項目，了解他們對項目反應，登記客戶聯系方式等，帶動了大批客戶。

值得一提的是，對于大客戶單位，一般情況下，不要試圖發展團購，即抱團談判、集體折扣。鄭州中央特區項目在銷售時，試圖發展河南省人民醫院團購，河南順馳集團同意給予1％的折扣優惠，但客戶積聚多了以后，他們覺得優惠太少，幾次談判不成后最終不了了之。對于大客戶單位，完成客戶發動后，一般可采取小恩小惠將之吸引到售樓現場，再分而擊之，盡量避免客戶抱團。

2、窄眾廣告

對于大客戶單位，可通過洽談，在其機構網站、單位報刊上發布廣告，或者在其辦公、家屬院顯著位置發布戶外廣告、展板、條幅等方式吸引其到項目現場。

注意，對于這類大客戶單位的窄眾廣告，一定得突出大客戶單位的特殊待遇，如贈送購房現金券、可安排抽獎、有禮品贈送、有專車接送等等，這樣才可以滿足大客戶虛榮心，使其互相影響、跟風。

針對大客戶單位建立初步感情基礎后，銷售人員直接掌握了一部分客戶資料，另外一部分客戶進線、到訪，也能掌握客戶資料。

針對社區、寫字樓、娛樂服務場所、超市、百貨商場等渠道客戶資源的客戶營銷方式

建立項目初步認知和感情基礎的手段主要有：

1、派發傳單

在社區、寫字樓、超市、百貨商場等目標客戶集中的地方派發傳單是常用的手段。派發傳單的注意事項有:首先要盡量注意形式新穎，突破心理接受第一關；其次傳單內容上盡量附屬小恩小惠，吸引客戶到售樓現場。

2、路演

路演顧名思義，是在馬路上進行的演示活動。目前，房地產路演一般集中在社區、寫字樓、百貨商場等地，路演的外延已經開始擴大，成為包括產品發布會、產品展示、優惠熱賣、現場咨詢、填表抽獎、禮品派送、有獎問答、文藝表演、游戲比賽等多項內容的現場活動。路

演可以在短時間內積聚人氣，快速提升項目的知名度，是前期積累客戶的重要手段。

3、擺放宣傳資料

在高檔娛樂服務場所，如上島咖啡、酒店客房、私人俱樂部、高檔茶樓等場所擺放項目宣傳資料也是與客戶建立初步認知的重要手段。

上述幾種手段的結果就是掌握了大量的客戶資料，如客戶姓名、聯系方式、聯系地址等。寫字樓針對客戶數據庫營銷的方式

如奧迪車友會的客戶資料、臺商協會的會員資料、招商銀行金卡客戶資料等，針對這部分客戶資料，建立初步感情基礎的手段主要有：

1、寄送

主要是給客戶郵寄《客戶通訊》、樓書、折頁、海報等項目資料及小禮物，讓客戶認知項目；

2、發送項目銷售信息、項目節日問候等；

萬科在這一點上就做得特別好，每個項目的銷售針對客戶資源都有專門的短信規劃。寄送和發送短信的方式是房地產營銷中最常見的客戶溝通手段，上述九大渠道積累的客戶以及上門的客戶，只要留有資料的，經過篩選后都可以通過這兩種方式溝通。

因為房地產產品的特殊性，消費者的購買行為大多比較理性，一般來說都需要經過收集信息、考察比較、詳細詢問、現場體驗等一系列過程后才會最終決定購買。因此，對開發商來說，與消費者進行項目初步認知、建立初步感情基礎的階段就是消費者收集資料的階段，二者不謀而合。

沈陽標桿寫字樓盤特色的大客戶十大拓展方式

開拓十大客戶資源渠道：

1、雅居樂、碧桂園客戶：在項目地塊東南、西南樹T型廣告牌，設置工地圍檔、樓體條幅等形成客戶截流；

2、大學城客戶：派直銷人員（在校大學生兼職）散發DM單等宣傳資料；

3、有車客戶：在汽車4S店、加油站投放DM單等宣傳資料；

4、投資客戶、金融客戶：充分利用合作銀行信用卡客戶，短信發送，組織投資講座；

5、白領客戶：充分利用主流媒體力量，舉辦“緣來有你，白領交友派對”等活動積累客戶；

6、行會客戶：針對駐沈陽廣東商會、臺商協會、韓國商會、個體工商業協會等行會組織組織推介會、聯誼會等活動，投放宣傳資料等；

7、業內客戶：設置“陽光接待大使”，專門負責接待業界客戶，形成良好的業內口碑；

8、皇姑區客戶：通過媒體滲透以及組織“超級狗狗秀”等活動進行積累客戶；

9、城際高端客戶：針對鐵嶺、朝陽等城際客戶，通過媒體滲透以及世創的渠道網絡進行積累。

佛山的怡翠玫瑰園項目針對鄉鎮客戶信息難以滲透的弊端，啟動“星火計劃”。

總之，面對高目標、高難度的樓盤銷售，實行“渠道拓展”是非常有效的。在國內地產銷售界稍有名氣的香港泰盈地產號稱“刀鋒營銷”，其在操盤的時候注重直銷，直銷員遍布各個區域派發單張。比起順馳的渠道拓展系統雖然粗糙許多，但相對初級階段的單純坐銷來說，也賺得了不少加分。

? 寫字樓顧問工作總結

寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的.作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理?！睂懽謽鞘袌隽餍袃纱笤u定標準，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。