商業綜合體招商方案
發布時間：2025-07-19商業綜合體招商方案(模板十篇)。
第一篇 商業綜合體招商方案
商業街招商方案
尊敬的各位領導、各位業主：
大家好！我是商業招商方案的負責人，今天很榮幸地向大家介紹商業街招商方案。商業街作為城市的重要組成部分，承載著繁榮發展的使命，也是各類商業活動的重要場所。而商業街的招商工作，直接關系到商業街的發展和運營的持續性。為此，我們深入調研、精心策劃，繪制了一份全面、科學的商業街招商方案，以期為商業街的發展帶來新的機遇和活力。
一、市場調研與分析
商業街的招商工作，首先需要深入了解市場需求和競爭情況，從而制定適合商業街的招商計劃。我們通過大量的市場調研和數據分析，得出以下結論：
1. 商業街所在區域的人口流動性較大，居民消費觀念日益提高，對于購物、休閑和娛樂的需求量較大。
2. 周邊競爭對手較多，商業街需要在產品和服務上具備差異化優勢。
3. 政府對商業街的發展寄予厚望，推出了一系列扶持政策和優惠措施。
二、招商定位與策略
基于市場調研的結論，商業街的招商定位和策略將以以下幾個方面展開：
1. 強化主導產業：商業街將以特色餐飲、文化創意、互動體驗等主導產業為核心，形成集購物、餐飲、娛樂、文化等多種功能于一體的商業發展格局。
2. 構建差異化品牌：商業街將通過引入特色品牌和時尚潮流，打造個性化的購物環境和獨特的消費體驗，吸引消費者持續關注和消費。
3. 合理布局商戶：商業街將根據市場需求和消費者定位，合理布局商戶，避免同質化競爭，形成業態互補的商業生態圈。
三、品牌推廣與營銷
成功的招商工作，離不開品牌推廣和有效的營銷策略。為此，我們擬定了以下幾個方面的推廣與營銷計劃：
1. 多渠道宣傳：通過報紙、電視、戶外廣告等多種渠道進行品牌的推廣，提高商業街的知名度和美譽度。
2. 線上線下聯動：通過建設官方網站、微信公眾號等線上渠道，與線下實體店鋪聯動，實現線上線下互相促進、互相引流。
3. 舉辦活動：定期舉辦主題活動、促銷活動、文化展覽等，吸引目標消費群體和提升商業街的人氣。
四、服務與管理
商業街的招商工作只是第一步，良好的服務與管理才是商業街的長久之計。我們將從以下幾個方面提升商業街的服務與管理水平：
1. 完善配套設施：加大對商業街的公共設施、交通、停車場等的投入，提高消費者的便利性和舒適度。
2. 建立管理機構：成立商業街管理委員會，制定規范管理制度，引入專業團隊進行日常運營和管理。
3. 優化供應鏈：與商戶建立長期合作關系，優化供應鏈，提高商品品質和服務水平。
綜上所述，商業街招商方案是一個全方位而系統性的工程，需要我們的共同努力和不斷創新。希望我們能夠攜手合作，共同打造一座繁華、活力四溢的商業街，為城市的發展和人民的生活貢獻力量！
謝謝大家！
第二篇 商業綜合體招商方案
近年來，在縣委縣政府的正確領導下，實現了社會經濟又好又快的發展，我縣居民的生活水平有了明顯的提高。新城區的開發建設也日見成效，為了加強新城區建設，完善其綜合服務功能和整個社會經濟的可持續發展。城市綜合體項目以優化人居壞境，提升城市品味，打造人居舒適型，交通便利型，環境優雅性的個性魅力縣城。特建議某某縣城市綜合體開發項目進行啟動建設。
第三篇 商業綜合體招商方案
吉林?世貿廣場由吉林市世貿廣場建設有限公司建設開發的吉林市首個都市中心型大型城市綜合體項目。該項目坐落于吉林市經濟、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區域的江城廣場東側，北至安康胡同，西至__路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點，已具備城市資源配套比較成熟的特點。主要經濟指標：
容積率：6.4 建筑密度：57% 酒店建筑高度：151.2米(吉林市新地標)
比例分配：
酒店約占項目體量的50% 江景住宅約占30% 寫字樓，單身公寓約占13% soho及其他占7% 示范要點：
1、該項目系拆除改造項目，將“商業活動、城市休閑、江濱文化”融合，打造集購物、休閑、文化、娛樂于一體的現代化高檔次商業中心和高品質新生活區。 2、該項目合理解決酒店、商務辦公、商場、居住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。
3、該項目幾棟樓體在空間上遙相呼應，形成對比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預留的發展空間和3600平方米的城市廣場，將都市綜合體功能進一步強化。
4、該項目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風系統，保持空氣清新，土建方面采用新技術，有效提高工程進度及降低鋼材用量。
5、該項目利用市中心地段、五星級酒店以及項目內商業街區的整合優勢，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項目自身優勢和未來新價值。
6、該項目前期由營銷團隊牽頭，聯動施工單位、酒店管理公司、物業管理公司、商業管理公司、住宅設計公司，從項目開始統一運作，提出相關意見及設計方案，由營銷部門統一協調，有效規避了開發建設中的矛盾。
專家評語：
房地產的鐵律就是位置決定發展。世貿廣場依托位置優勢，抱著打造百年精品的目的，在城市中心地段開發建設了吉林市首座大型都市綜合體項目。通過拆除改造，占據了城市優質資源，從開始就具備了濃厚商業氛圍與城市景觀完美結合的特質，并注重傳承與融合地方文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開發了和諧的江岸住宅，加上商業和酒店的配套，完美的詮釋城市綜合體的含義。整個項目造型簡潔、自然，強調參與性，整體感和地標桿感強，同時也填補了吉林市無高檔綜合項目的空白。
1、綜合體開發處于發展階段，項目主要集中在沈陽、大連和鞍山。
2、遼寧省開發的城市綜合體目前已經超過30個之多，沈陽的項目主要以大型購物中心和住宅為主，大連的項目主要以寫字樓和住宅為主，鞍山的項目主要以中型購物中心為主。
3、沈陽綜合體開發商以外來開發商為主，主要來自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開發商開發的城市綜合體主要是大型購物中心為主。
4、2014年之前，面對大型房地產項目，由于開發理念、資金實力和操盤經驗等方面的因素，由外資企業操作的集商業百貨、住宅、賓館、教育等配套項目于一體的大型城市綜合體項目，相繼投資建設。
5、2014年以來，面對大型綜合復合型的項目，比如城市綜合體，一改靠外商開發或與外商合作開發的方式，在沈陽，內資獨立開發城市綜合體項目引人注目。內資獨立操盤大型城市綜合體項目的現實，無疑標志著內資房地產企業競爭實力不斷增強。
6、遼寧省本土的大型零售商獨資或合作開發城市綜合體項目成為一大亮點，開發的項目主要集中在沈陽和鞍山。
7、鞍山綜合體項目主要以沈陽和大連的開發商為主，開發的項目業態主要以大型購物中心為主。
8、葫蘆島和營口目前有一個城市綜合體項目，處于開發建設中。
2、項目提出的背景和建設的必要性 3、編制依據和原則 4、項目概況
第四篇 商業綜合體招商方案
隨著城市化進程的加快，商業綜合體成為了現代城市商業發展的重要形式之一。商業綜合體集商業、娛樂、文化、餐飲等多元化服務于一體，成為人們生活中不可或缺的一部分。如何制定一個成功的商業綜合體招商方案，吸引優質商戶入駐，提升綜合體的競爭力和盈利能力，成為了商業綜合體運營者亟待解決的問題。
首先，商業綜合體的招商方案應該明確目標受眾群體。只有確定了目標受眾群體，才能在招商過程中定位商戶類型和品牌風格。例如，商業綜合體所在地區人口以中產階級居多，那么招商方案就可以設定為吸引高品質生活方式品牌的入駐，如高端餐飲、精品購物等。而如果目標受眾群體主要是年輕人，那么招商方案則可以以時尚潮流品牌為主導。
其次，商業綜合體的招商方案應該具備市場調研和競爭分析的基礎。在招商過程中，了解目標受眾群體的消費習慣、消費需求以及競爭對手的情況是至關重要的。通過市場調研和競爭分析，可以確定商業綜合體的定位和差異化優勢，為商戶提供有針對性的服務和營銷支持。另外，對競爭對手的分析也有助于商業綜合體提前做好應對策略，保持競爭力。
第三，商業綜合體的招商方案應該突出自身的特色與優勢。商業綜合體的競爭激烈，只有在眾多競爭對手中脫穎而出，才能吸引優質商戶的關注。因此，在招商方案中，應該清晰地闡述商業綜合體的核心價值和獨特賣點，例如地理位置、人流量、配套設施等。此外，商業綜合體還可以通過舉辦各類文化活動、打造主題空間等方式，增加與商戶合作的誘惑力。
第四，商業綜合體的招商方案應該提供靈活多樣的合作方式。商業綜合體的商戶可能有不同的業態、規模和商業模式，因此，招商方案應該提供不同的合作方式，滿足商戶的不同需求。例如，可以提供租賃、入股、合作經營等多種合作方式，靈活適應不同商戶的經營模式和財務能力。同時，商業綜合體還可以提供靈活的租約期限和租金政策，為商戶提供更加優惠的條件。
最后，商業綜合體的招商方案應該注重服務和支持。商戶選擇入駐商業綜合體，不僅是看重前期的投資和交易條件，更加注重長期的支持和服務。因此，在招商方案中，應該重點強調商業綜合體的服務和支持體系，包括市場推廣、品牌建設、后續管理等。商業綜合體運營者可以提供專業的市場調研、物業管理、人力資源等方面的服務，幫助商戶提升業績和競爭力。
綜上所述，商業綜合體的招商方案應該根據目標受眾群體、市場調研和競爭分析、自身特色與優勢、靈活多樣的合作方式以及服務和支持等方面進行全面考慮。只有制定了一個明確而具體的招商方案，才能吸引優質商戶的入駐，提升商業綜合體的競爭力和盈利能力。
第五篇 商業綜合體招商方案
崗位說明書系列
編號：FS-ZD-04017
商業產品運營經理崗位職責
Commercial Product Operations Manager Position Responsibilities
說明：為規劃化、統一化進行崗位管理，使崗位管理人員有章可循，提高工作效率與明確責任制，特此編寫。
商業產品運營經理今日頭條北京今日頭條科技有限公司，今日頭條，字節跳動，今日頭條工作職責:
1、負責商業化項目推進過程中的跨部門協調、溝通工作，能夠協調各方資源以確保項目順利上線;
2、建立商業化庫存運營監控體系，把關非標資源的售賣開放程度;
3、定期梳理銷售需求，反饋至產品、運營層面，不斷優化站內商業化資源;
任職要求:
1、本科學歷，1年以上互聯網產品/運營經驗;
請輸入您的公司名字
Fonshion Design Co., Ltd
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第六篇 商業綜合體招商方案
國外著名商業綜合體案例分析報告
摘要：隨著城市的不斷發展，城市商業綜合體的發展已經成為城市規劃的重要組成部分。本文介紹了國外四大著名商業綜合體，并進行了深入的對比分析，以期對大型商業綜合體的概況和發展，以及如何將建筑融入城市空間和地方精神創造更深層次的體驗。關鍵詞：國外，商業綜合體，研究與分析
0 引言
任何一個國家的大城市都有一個或幾個著名的商業綜合體。這些商業綜合體不僅是一個城市對外展示的形象窗口，也是當地居民休閑、購物、娛樂、消費的聚集地，是一個城市經濟發展活力的象征。這些商業綜合體依托優良的社區環境、繁華的商業氛圍、完備的商業設施和獨特的商業品味。經過幾十年甚至上百年的規劃建設，這些商業綜合體終于成為一個城市的獨特魅力和品牌。城市因商業建筑而魅力四射，商業建筑為城市增添風采。
目前，我國很多城市都將商業綜合體建設作為城市發展規劃的重要組成部分，一些城市甚至全力開發主題商業街和商業綜合體，表明商業建筑在城市發展中的地位和作用日益得到認可，人們對商業建筑的需求和要求也越來越受到關注。但是，我們不應該盲目地開發和建設，學習別人的經驗可能對我們更有好處。
以下是對世界上幾家知名商業綜合體的介紹，并進行對比分析。
1 Namba Park, Japan
Namba Park 是一座現代建筑，位于大阪傳統而熱鬧的商業區。它不是傳統意義上的公園。它是一個購物中心和寫字樓的綜合體。遠遠望去，難波公園就是一個斜坡。
公園從街道上升到8層樓高，
漸進式，綠茵茵茵，宛如城市上空的天然綠洲，與周圍線性建筑的冷峻風格形成強烈對比，在嘈雜的背景下成為生動而溫暖的街景。
原址為棒球場，位于難波火車站附近的新商業區，距機場一站路，將城際列車、地鐵等交通樞紐的功能與寫字樓、酒店完美融合, 和住宅。組合是日本成功開發的城市綜合體的代表項目。
場所概念
難波公園的設計靈感來自于可以不斷再生的自然力量。這種公認的力量正在連接新舊事物。東西貫穿東西方文明。在設計中，自然環境被巧妙地融入到城市規劃中。這個項目不僅僅是一個商業項目，因為它有一個大的公共開放綠地，可以吸引周邊社區的人們到這里參觀和瀏覽。最終這個項目變成了目的地項目，大家不僅來這里購物，還可以來這里休息放松。
難波公園的內部是人造峽谷。業主最初的想法是建造一個簡單的混凝土通道連接項目的南北地塊，但設計師想出了一個人造峽谷的想法。
設計師最初計劃用多種暖色調的石頭來再現真實的峽谷風貌，并通過多種橫向表現手法展現出永恒的再生自然景觀。在設計中避免使用過于單一的材料的錯誤感覺是非常重要的。
裝飾材料均取材于大自然，如花崗巖、砂巖、石灰石等，并遵循其簡單粗獷的自然造型（自然裂縫），生動地展現了自然結石。永恒的魅力。為了進一步表達這個想法，顏色從暖黃色到橙紅色的過渡與大阪市中心眾多的灰色混凝土和瓷磚建筑以及周圍茂密的植被形成鮮明對比。
整體布局
從高處俯視難波公園，可以看到開闊的空間造就了公園和城市相互連接。街道與交通直接相連，坡度與“巖石”形成的層次感讓公園與周邊的高層寫字樓柔和地融為一體，為鋼筋水泥的城市帶來清新的氣息。
入口處，是一片布滿巖石的空間，就像一個狹窄的峽谷，引誘你往里面探索。由暖黃色逐漸過渡到橙色的條紋造型猶如沉積層，設計師精心設計打造了不同的小海灣、洞穴、河谷等冒險般的空間感受，讓你常有“村落與隱柳暗花”。驚喜為整個購物之旅增添了一絲神秘感和新奇感。難波公園的零售和娛樂區是通過“峽谷”中的“8字形”向上傾斜通道到達的。它的中心區域是一個三層樓的“豪華購物廣場”，內部紋理華麗，店面錯落有致，并以植被和水景裝飾，讓您仿佛不是在商場購物，而是在森林中尋寶。
通過不同樓層的一些特定區域，“峽谷”可以直接通向室外露臺。這里的“空中花園”種植著許多美麗的花草。植物每天都在生長和變化。建筑物的外觀。商場里有很多餐館和咖啡館。露天位置在叢林中。購物后，您可以在這里享受一個舒適安靜的地方，相當舒適。
業態分布和功能流線
一樓主要用于組織交通流線和不同方向的步行，通過自動扶梯或垂直電梯將人流引入二樓商業區。
二樓為人行通道，組織各個方向的人流，包括車站方向的人流，LABl 1方向的人流，以及一樓的人流。利用建筑的高度，形成峽谷形式的交通空間，并設置多個空間節點和扶梯，保證人流暢通上層業務。
露天步行街兩側設有柱廊和玻璃頂風雨走廊，保證雨天使用。
商務人士穿行房間，保證雨天正常使用。沿過道兩側設置商鋪，大約每隔50-70米。
打開面向“峽谷”的中庭空間，或者設置天上的玻璃長廊，讓人流過“峽谷”兩側。
屋頂人流
總結與啟示
多樣的建筑形式并沒有讓商業消費者關注商業內容，真正做到建筑設計本身的經典，可以成為
行業布局混亂，建筑與商業相得益彰，無所遁形。一個吸引人的亮點。但從長遠來看，它仍然是其內部的核心——業務在其中發揮著真正的決定性作用。對于經常進出的人來說，建筑形式之美總有一天會被使用甚至被忽視，只有功能的人性化設計——與商業的兼容會一直默默發揮作用。
注重與各種交通工具的連接，如地鐵站、停車場、市政道路等。
2日本表參道
表參道是東京四大特色街頭時裝店之一，歐美頂級設計師的作品云集于此，流行元素很富有。高，櫥窗里的衣服和配飾很有創意。櫥窗里的衣服和配飾很有創意。許多世界知名品牌的旗艦店也在這里設立。可以說，表參道是世界品牌的亞洲展示中心。
表參道長約1公里，位于東京原宿的青山地區，靠近澀谷。它在日本被稱為香榭麗舍大街，經常被用作電視劇的取景地。表參道從原宿站出發，直通明治神宮和鰲山區。這條被稱為“巖閣寺”的大道曾經是明治神宮的專用道路。是東京乃至日本最豪華的購物街。被稱為男人的地獄和女人的天堂。
發展歷程
表參道用了大約 70 年的時間演變成擁有大量獨特建筑和一排排櫸樹的歐式風格。具有街頭風格的奢華時尚購物街。
表參道之丘
安藤忠雄以日式橢圓形的“山姆”LOGO為“表參道之丘”揭幕?；疑匿X窗和玻璃外殼給人最重要的印象；地基的墻、柱、梁不經意間呈現鋼筋混凝土，幾何形狀呈直線延伸，含蓄地流露出建筑的特色和美感。
表參道HILL在表參道道路上寬約250米。這是一個由地上6層和地下6層組成的復雜設施：
?地下3樓至地上3樓為商業，38戶住宅，200車位停車場
?商業設施中，中央天庭和天庭周邊的斜坡將商店沿街延伸了6層，有商店感，讓自然光流動。地下室的中庭？住宅由東樓和西樓兩棟樓組成。窗戶可以看到街道兩旁的櫸樹。
?擁有完善的管理體系，將住宅和商業設施的流通完全分開，成為一個安全、安心、舒適的生活空間
?屋頂盡量綠化，規劃北側住宅區可以俯瞰綠樹成蔭的趣味景觀。
這座建筑被刻意設計成與表參道沿線的行道樹一樣高。這在外界是絕對無法想象的。它實際上是一個地上六層，地下六層的龐然大物。由主樓和西樓組成。而修復后的“通潤觀公寓”的一部分由三部分組成。
博物館的建筑乍看是方形規整的設計，但從里面的高空可以看到。整體造型猶如一個巨大的方舟，鏤空的中庭大方，讓陽光透過半透明的天窗自然流淌。商鋪圍繞中庭而立，樓層之間盡可能排除了充滿殺戮風景的扶梯和扶梯。樓梯的麻煩也讓人感覺不到爬山下山的辛苦。
圍繞商業空間的天高中庭的原創音樂“螺旋坡”上，有與表參道相同坡度的有機連接的店鋪，有街邊小店的感覺。以螺旋形連接的斜面創造了空間流通，而表參道的購物特色在建筑中得以保持，使其成為前所未有的獨特空間。就好像在表參道中出現了內心的表參道。
格式分布
表參道目前非常繁華，共有約100家店鋪，其中不乏知名建筑公司委托設計不同風格的一線奢侈品牌。旗艦店、名牌云集的“表參道之丘”、限量供應香檳和巧克力的“Anniversaire表參道”、出售旅游紀念品的東方“跳蚤”商品市場。去原宿，有一家專門的玩具店。 Shop KIDDY LAND，整條街都充滿了高級時尚元素。內部活動空間
表參道之丘是日本時尚和文化中心表參道的核心，其獨特的立面由 LED 照明，與街道兩旁的櫸樹融為一體。 ，在不同的季節呈現不同的風景。從入口進入后，有一個6層的天高中庭空間，以天高中庭為中心，形成一個螺旋形的螺旋坡。外墻的照明墻、樓內的動畫投影儀、超指向性揚聲器、大屏幕顯示器，以光、影、聲等多種效果展現空間的魅力。入口處的大開口實現了一個充滿活力的活動空間。
從天高的中庭沿著大樓梯到地下三樓，進入空間[O:]?？臻g [O:] 是位于地下三層的活動空間，從空中的大樓梯延續?？梢耘e辦各種活動，例如展覽、新聞發布會和視覺演示。該空間可以靈活地實現您設想的圖像，同時還配備了大量設備。
3 Oak Creek, USA
Oakbrook Centre 是位于 Oakbrook 北部的大型戶外購物中心。它是芝加哥地區非常知名的購物目的地，擁有約 150 個獨立品牌。以奧克布魯克中心為中心，形成了以銀行、酒店、娛樂、休閑、餐飲等商業建筑為核心的大型綜合商圈。奧克布魯克中心四面環繞著寬闊的主干道，交通便利，有充足的免費露天
和室內停車場。
由于活動頻繁，顧客眾多，犯罪、交通事故、醫療事故等事件經常在這個購物區發生。在這么小的一個區域內包含這么多品牌，讓顧客知道最快、最簡潔的出入口位置以及在緊急情況下如何到達他們想要的商店就顯得尤為重要。同時，如何有效地將大型停車場與建筑聯系起來也是一個難題。因此，有必要為奧克布魯克中心劃出緊急逃生路線，劃分火區。使用GIS技術可以精確定位每個商店以繪制地圖。
基本功能流線
奧克布魯克中心購物區分為A、B、C、D、E、F六棟樓。共6個區域，每個區域都有服裝、化妝品、數碼、家居用品等店鋪。這六個部分通過室外地塊連接為一個整體，形成一個完整的奧克布魯克中心。該建筑的其余部分用作多個品牌的大型旗艦店，專門用于品牌本身。這6棟獨立的建筑之間，散布著ATM機、停車場、休息區等公共設施，可供每棟樓內的客戶輕松使用。室內購物空間
戶外購物空間
由于奧克布魯克中心在平面上是群樓，自然形成了戶外庭院或小廣場空間。在設計這些地塊時，奧克布魯克中心的設計師充分考慮了客戶群的性質，在不同地塊上設計了不同風格的景觀。
入口處設計了一個小型下沉廣場，廣場內設有噴泉。這個尺度符合建筑正門大氣的景觀設計風格。
另外一個區域，設置了一個水池，規模也適合這樣的空地。
下圖是專門為兒童設計的戶外游樂場。這是一個非常人性化的設計。
4 巴黎香榭麗舍大街
法國巴黎最繁華、最具代表性的香榭麗舍大街，正從凱旋門和戴高樂廣場向外輻射。 12條街道的主干道。中央道路寬80米，可并列12輛汽車，全長2公里。街道兩旁的人行道平坦寬闊，有各式各樣的專業公司和商店，從銀行、保險、時裝、娛樂到文物古玩，還有花攤、報攤。香榭麗舍大街是巴黎的貴族代表，但其經營的百貨公司和服飾店大多是一般的精品店和品牌店。真正的高端精品店在香榭麗舍大道一側的蒙塔涅大道。香榭麗舍大街上的餐廳和咖啡館最多。這大概和法國人的浪漫是分不開的。在這條街上，人們可以品嘗到法國蝸牛、意大利比薩、日本刺身、中國餃子、烤鴨等世界聞名的美食。電影院、電子游戲廳、夜總會、迪斯科舞廳營業至午夜或清晨，是巴黎夜生活的好去處。街中央還有一個地下商場，比地面上的商鋪還要富麗堂皇。數十家大公司在地面和地下設置分號，在這里形成立體的商業街區。
在香榭麗舍大街上，還有著名的大皇宮、小皇宮和協和廣場。大皇宮和小皇宮都是法國建筑藝術的代表，它們的文化藝術展覽為香榭麗舍大街增添了豐富的文化內涵。協和廣場是香榭麗舍大街一端的一個大型中央廣場，位于凱旋門對面。綠色的草坪、古老的建筑和雕塑，以及廣場中心的3000年歷史的埃及方尖碑，使協和廣場成為游客和巴黎人休息和放松的最佳場所。巴黎的香榭麗舍大街不僅具有濃郁的商業氣息，讓人感受到法國人的休閑、放松和浪漫，而且香榭麗舍大街還是法國人大型集會和慶典的場所。比如每年7月14日的法國國慶節，政府都會在香榭麗舍大街舉行盛大的閱兵式，所以香榭麗舍大街也讓游客感受到了法國的政治、經濟和歷史。歷史
香榭麗舍大道有著悠久而豐富的歷史，其演變與巴黎的市民發展息息相關。 1667年，法國皇家園丁勒納特將東西軸線延伸至朗德角，以擴大杜樂麗花園的視野，從而形成了香榭麗舍大街的雛形。 1828年，巴黎市鋪設人行道，安裝路燈和噴泉，使其成為法國第一條林蔭大道。 1863年，凱旋門在香榭麗舍大街（星形廣場）的盡頭落成，錦上添花。 300多年來，這條街見證了法國的許多歷史時刻，早已成為巴黎最具景觀效果和人文內涵的街道。 1990年代初，為應對交通擁堵、行人被車輛干擾、街景混亂等問題，巴黎市政府啟動了改造項目，讓香榭麗舍大街煥然一新。購物環境
香榭麗舍大街被譽為世界上最美的長廊，是商務旅游與街景的完美結合。以圓點廣場為界，分為風格各異的兩部分。
東700米以靜謐的自然風光為主，車道兩側有平坦的草坪和高大的樹木，而外面的森林。 1100米的西段是繁華的高端商業區，世界名牌云集，時尚美妝占據主導地位。香榭麗舍大街也是巴黎最著名的旅游景點。街道兩頭除了著名的協和廣場和凱旋門外，還有很多歷史記憶，非常吸引游客。
5總結與啟示
由上可知，一個城市著名商業綜合體的形成，有其城市發展的歷史背景，各有特色，在現代城市建設中，不斷調整和完善，以滿足現代人們生活的新需求。對比分析這些著名的商業街，可以看到它們的發展對我們的啟示，也可以借鑒他們的成功經驗，改造和建設我國大城市的商業街。
商業建筑要有立體、網絡化的交通，保證良好的交通可達性
這是城市商業街建設的基本要素。地面和地下形成立體、網絡化的交通，無論采用何種交通方式，出入都十分便捷。即使商業街是步行街，主干道兩側的輔助街道也應該有良好的通行能力和充足的停車位，并且應該有嚴格的交通管制。為保證地面交通暢通，將交通網絡連通為一體，人流與車流分離，人流在“室內”流動，使地面的交通流能夠暢通無阻。光滑。紐約、倫敦、東京等地的商業街建設，都依托這個立體的交通網絡，擴大商業街的人口容量，疏通交通。要求地下空間是商業街發展的趨勢。
商業街的產業結構要三足鼎立，滿足消費者多層次、多方面的需求
所謂“三足”是指購物、餐飲、休閑和娛樂占商業街三分之一。這種結構的一個優點是可以提高商業街的吸附力。白天是游客的旅游勝地，晚上是當地市民的休閑娛樂場所。功能上滿足游客觀光、購物、休閑、休息、娛樂的心理。品味城市文化的精神訴求，也為當地居民打造休閑消費場所。但在我國一些城市，商業建筑功能單一，配套設施不足。游客興高采烈地走了，回來卻精疲力竭，無精打采，甚至有錢花，大大降低了商業建筑的形象和效益。
商業街應該有獨特的商業魅力
城市商業街不同于一般的社區商圈。它是一個城市的形象代表，是一個城市經濟實力和文化歷史的展示窗口，所以每個城市的商業街都應該具有不同于其他城市商業街的獨特魅力。
商業街應具有傳統與現代相結合的文化氛圍
大城市商業街的形成和發展有其自身的歷史進程，構成商業街濃厚的文化特色，挖掘商業街的歷史脈絡，突出其歷史文化底蘊，是商業街的品牌元素。在發展過程中忽視甚至放棄商業街的傳統和歷史脈絡，商業街將失去長遠發展的信心，城市將失去文化個性。因此，商業街的開發建設必須注重保護商業街的“商業靈魂”——歷史文化底蘊。但是，一味地保留傳統文化，也會讓商業街失去活力，讓人感覺沒落、沒落。傳統文化要與現代文化、現代科技相結合，真正提升商業街的品牌價值。
商業街要突出整體協調性和人性化設計
商業街的規劃發展要注重協調性、建筑風格、裝飾色彩、管理品類、項目選擇等必須從商業街的整體角度考慮，從人性化要求入手。過去，人性化設計多體現在產品上，很少有人將其演繹到商業街上。事實上，商業街需要突出人性化設計。無論是來商業街的游客，還是來商業街休閑的本地市民，在短短幾百米、幾公里長的街道上漫步，所需的時間都很短。 p>
2、3小時、更長
7、8小時，不僅需要體力補充和“休養”，還需要精神上的調整和愉悅，所以現代商業街除了廁所、電話、休息座等人的生理需求外，還要從人的高層次需求出發來設計商業街，這應該是基本的出發點商業街設計點。 .
第七篇 商業綜合體招商方案
京滬寧城市商業綜合體考察報告
遵照董事長指示，春節前（—）后(—），我們一行三人赴北京、上海、南京，對京、滬、寧“北京新鴻基商業”、“北京東方新天地”、“北京世紀京源”、“北京西單大悅城”、“北京頤堤港”、“北京凱德mall”、“北京未來城”、“上海悅達889”、“上海環球大商”、“上海凱德龍之夢”、“上海梅隆鎮”、“上海恒隆廣場”、“上海中信泰富廣場”、“上海金鷹”、“南京河西萬達廣場”、“南京鵬欣水游城”、“南京德基廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”、“南京弘陽mall”等19個城市商業綜合體，和“北京西單樂天銀泰”、“上海梅隆鎮伊斯丹”2個大型百貨及北京“西西友誼酒店”1個綜合改造樓進行了考察。現將情況報告如下：
一、“去大型百貨”商業發展趨勢的警示
考察中，我們感受到：隨著城市現代化的進程，當代商業經濟悄然發生了深刻變化，同時影響著當代商業地產的發展變化。改革開放以來，零售商業經歷了百貨商店（銷售內容變化）、一價商店（定價方式變化)、連鎖商店（組織形式
變化)、自選市場（促銷方法變化)四次革命。伴隨革命，商業模式也發生四代變化。由第一代的傳統街鋪店和綜合店，衍生到第二代的大型百貨店和超市，繼而發展到第三代的購物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活體驗中心。商業經濟呈現了“去大型百貨”的發展趨勢。據有關資料記載：北京市在1萬方以上的商業1025萬方存量基礎上，僅2010年凈增900萬方商業綜合體；上海市截止2012年已建成10萬方體量以上的商業綜合體41處；南京市的竣工營業商業綜合體已超過50處，并且已建造了華東第一的“mall”（“南京弘陽mall”）,體量40萬方。綜觀京、滬、寧，商業地產的開發建設幾乎不再建筑大型百貨商業店。即使要建也是在建筑商業綜合體時間帶品牌大型百貨商業店。考察的19處商業綜合體僅3處間帶，占%；且人氣與商業綜合體比較大為遜色。最為典型的“北京西單樂天銀泰”百貨，19:32，紳士館廖無1人，而隔街相對的“北京新鴻基商業”體驗店卻顧客滿堂。
當代商業經濟呈現的“去大型百貨商業”發展趨勢，不能不成為我們開發建設“南陽天地”方向性的重要警示。
二、建筑構成與功能組合的嚴峻挑戰
“商業綜合體”是城市中商業、辦公、居住、旅店、展
覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間三項以上功能進行組合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的綜合體，也謂之復雜而統一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物組合構成是建設商業綜合體的核心?？疾斓?9處商業綜合體，由于所處寸土寸金的京、滬、寧大都市，綜合體的不同功能建筑物組合構成不很復雜。除“北京凱德mall”、“北京未來城”“、上海悅達889”“、南京河西萬達廣場”“南京弘陽mall”、5處依托住宅社區外，其他并無相伴的住宅建筑。除此而外，“北京東方新天地”與8幢寫字樓、1幢酒店組合構成，其他18處都在綜合體內建有1幢酒店或1-2幢寫字樓。處于綜合體之中，感覺簡單明快，通透明亮，視無障礙，不覺壓抑。
19處商業綜合體的不同功能建筑物組合構成效果，對“南陽天地”的構筑設計提出了嚴峻挑戰。由于用地還建安臵任務艱巨，將綜合體與住宅分體、分區建筑成為不可能。因而這就勢必要將商業建筑作為住宅建筑的底盤裙樓混交建設。在遵守有限的用地及規劃設計條件的前提下，如何使住宅建筑與商務建筑的幢數盡可能的少，是應成為“南陽天地”設計的最優選擇，以使整個建筑群間隔寬敞，舉頭無遮，風和日麗，舒展怡人。
三、總體建筑形式的開放與封閉的選擇
建設商業綜合體，實行開放與封閉的程度取決于當地氣候條件，這是考察所得的基本結論。北京7處商業綜合體除動線端口采取門廳進出外，整體結構實行的是全封閉，在體內形成連廊街鋪。主要原因受氣候條件所致，北京冬天寒冷，室內必須供暖。上海7處商業綜合體有5處是北京式的全封閉，有兩處則為半封閉，即天棚緊密連接建筑物，但在天棚下適當地方敞開與天然空氣融通。南京有2處全封閉、1處半封閉，還有1處即“南京弘陽mall”實行的是開放式街區，沒有天棚作為建筑遮擋。上海、南京的商業綜合體封閉與開放程度，據觀察大都也與氣候有關，上?？亢?，風雨天氣多一些，因而封閉的程度也適當多些，南京逐步走向內地，海風季雨也適當少些，因而封閉程度適量見少，并且出現了無天棚的開放式。
依據考察體驗，“南陽天地”的封閉與開放程度的選擇，應在查閱南陽氣象資料的基礎上確定，鑒于南陽氣候風不大、雨較少、日不酷的氣候特征，“南陽天地”實行半封閉與全開放相結合的形式較為適宜，即部分區域適當搭建天棚，部分步行街區露天敞開，實行全開放。這樣，既不影響商業綜合體的營運，也可適當減少建筑成本。
四、總體建筑的地下建筑配比取向
19處商業綜合體，建有地下商鋪的有18處，占%地下建有1層商鋪的8處，占%；建有2層商鋪的9處，占%；而且每個商業綜合體在建有地下商鋪的下層均還建有1--2層地下車庫。所有地下商鋪，與地上商鋪的建筑形式與風格處理一致，解決好了燈光、通風問題，在整個商業綜合體內，地下、地上街面、商鋪渾然一體，根本不覺地下深層的下陷壓迫感。城市商業綜合體的這種建筑取向，不僅大大節省了土地資源，而且同時大大提升了底層商鋪的經濟價值。同時，我們還發現，有不少商業綜合體不僅建有地下層商鋪，而且還與城市地鐵接軌貫通，既激活了城市軌道交通，又為商業綜合體自身引導聚集了人流、人氣，大大提高了商鋪運營價值增量。
京、滬、寧商業綜合體地下建筑的范例，應該成為“南陽天地”開發建設的一個取向。適量建設地下商鋪，既可充分運用地塊的土地資源，又可提升項目的開發價值，同時還可為南陽城市建設探索地下建筑的路子，何樂而不為？！
五、商業環境的平面與垂直動線的思考
動線是商業綜合體中客流的運動軌跡。在商業環境中，設計好平面與垂直動線，為客流提供一條清晰可辨的脈絡，讓顧客在體內停留時間更久，盡可能經過更多區域，降低顧
客在購物過程中的體力消耗，將顧客的購物興致、新鮮感、興奮感保持旺盛常態，這是做好商業地產核心環節。商業綜合體的動線分為平面、垂直兩個層面。19處商業綜合體中，平面動線層面，“北京東方新天地”的動線設計為典型線形動線，“南京鵬欣水游城”的動線設計為典型枝線動線，其他17處的動線設計多采取了典型環線動線，體量較大的在環線動線的適當結合部采取了中庭或連廊連接轉換。除步入“南京鵬欣水游城”的枝線動線上游走感覺稍有迷漫外，18處商業綜合體的動線設計，總體感覺：脈絡清晰，人流順暢，通透明亮，寬敞適宜，回路明顯，行無死角。為助推導引客流作跨層運動，需要配臵垂直觀光電梯和電動扶梯。在垂直動線層面上，所考察的商業綜合體，除個別外，動線的設計合理、實用，我們感受到既有助于客流的方向感、欲趨感，又有助于客流的趣味性、觀賞欲。19處商業綜合體，動線設計的道路、邊界、區域、節點、標志的處臵貼切、得當、清晰，可辨。不僅將不同功能區域串連了起來，而且將客流便捷地輸送到了每一個節點，進而滲透到商業綜合體的每一個角落以至每一個商鋪。
一定意義上講，動線是商業綜合體的生命線，也是激活商業綜合體內沿街商鋪的中樞神經。在“南陽天地”的規劃設計上，動線設計不能不作為優選方案的一項重要元素和條件，如是建設多層次的商業綜合體，特別是垂直動線的設計，還不能簡單憐惜電梯成本而把必不可少的垂直動線予以舍棄。
六、京、滬、寧商業綜合體消費業態的思維借鑒
大凡走進19個商業綜合體中的任何一個，都會被“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的濃濃商業氛圍所誘惑欲熏，如不具備“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的設臵，是乎不成其為真正意義上的商業綜合體。據不完全統計，考察的商業綜合體中，19家均設臵了“主題餐飲”、“西式快餐”及不同形式的“冷熱飲”，餐飲的比例100%；17家設臵有“電影院線”，比例%；8家設臵有“電玩城”、“KTV”，比例%；12家設臵有“體驗館”，比例%；16家設臵有“美發美容護理健身店”，比例%；11家設臵有“兒童游樂天地”，比例%；19家均設臵有“主題商街”，比例100%；11家設臵有“大型超市”，比例%；3家間帶品牌“百貨店”，比例%；6家設臵有“小型百貨店”比例%；11家設臵有“家居店”，比例%；13家設臵有“兒童用品店”，比例%；6家設臵有“書店”，比例%。各類業態的消費之中，餐飲處處火爆，早、中、晚三餐時段，門庭爆滿，食香彌漫，杯光箸影，候客不斷，成為商業綜合體最為亮麗的風景線。其次，兒童的游樂、購物，嘰嘰咋咋，戲耍打鬧，歡聲笑語，其樂陶陶，也是商業綜合體的一幅生動畫面。除了各式各樣的購物以外，體驗式的消費不可小覷，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro體驗店，人氣哄哄，笑聲朗朗，成為商業綜合體的時尚之歌。
“人們來到城市是為了生活，人們居住城市是為了更好地生活”。京、滬、寧商業綜合體的“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業態構成,應該成為“南陽天地”消費業態的基本思維借鑒，以使“南陽天地”真正成為南陽市人民的一個生活、商業、娛樂、休閑的嶄新去處。
七、“南陽天地”的定位思考
京、滬、寧19處商業綜合體，從感覺上分類，有高端的、偏中高檔的、大眾中檔的三類。如“北京頤堤港”、“上海中信泰富廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”等，是較為典型的高端商業綜合體，以路易斯威登、紀范思等國際頂尖品牌為領頭羊，其建筑質地精良、裝修華貴。這一類顯然不為“南陽天地”所能效仿。又如“北京東方新天地”、“北京凱德mall”、“上海梅隆鎮”、“上海金鷹”、“南京德基廣場”等，是較為偏中高檔的商業綜合體，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于國際頂尖但卻深受白領親睞的品牌居多，其建筑質地優良、裝修華美。這一類對于
南陽的市場來說，因為白領的消費群體尚未形成優勢，故而“南陽天地”也不可效仿。京、滬屬于我國的一線城市，寧雖是二線城市，但它處于我國經濟發達的東部地區，這些城市的區域優勢是南陽遠所不及的。而南陽卻又急欲提升城市地位，“南陽天地”作為南陽提升城市地位的首案，破除舊的傳統商業，創建新的商業格局，將京、滬、寧的大眾中檔商業綜合體引為模板是切合實際的。如“北京世紀京源”、“上海凱德龍之夢”、“南京河西萬達廣場”、“南京弘陽mall”一類，無論是經營品牌，或是建筑質地，還是裝修品味，既有超前的意識，又有廣泛的群眾基礎，定會為大眾認識、接受，不失可為“南陽天地”的最佳參照物。再將年輕、時尚、運動的主題著意凸顯，“南陽天地”必將承前啟后，成為豐碑。
八、“南陽天地”規劃設計的建議
“南陽天地”建成南陽市的首例商業綜合體，并且定位“大眾中檔”，組合“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業態，凸顯“年輕、運動、時尚”主題，根據已下達的用地和規劃設計條件，結合考察體會，設計建議如下：
（一）關于商業建筑面積的層次：將“商業建筑面積不大于地上總面積的35%”條件用足，雙管齊下，上公關，下
設計，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑層次普遍3層，局部4層；
（二）關于地下建筑：突破“地下建筑空間僅作為停車及人防空間使用”的限制，下沉一層設計商業建筑；
（三）關于綠地環境設計：突破“綠地率不下于25%”的限制，在地面適當設計綠化景觀外，通過設計屋頂花園加以彌補；
（四）關于社區的辦公、服務設施：不占落地的商業建筑地面面積，是可考慮與屋頂花園同層配套；
（五）關于院線設計：設計臵于局部4層處，限制平面，擴用空間；鑒于院線的更新換代頻繁，盡可能引入現行較高檔的，不致綜合體建成后院線落伍；
（六）關于餐飲設計：地面一層布局一部分，以決社區及周邊上班族的早餐；作為目的消費，頂層集中餐飲，注意餐飲的煙道預留；
（七）關于主力店設計：可將地下與地面一層通盤考慮，引入一強勢超市作為主力店；
（八）關于沿街商鋪與體內街鋪設計，建筑風格混搭，門面開間不宜過大，讓更多的個體投資者可有能力勇躍購買，即使招商中有較大鋪面的需求，聚小為大不受影響；除注重設計主街外，適當考慮內街設計，豐富商業布臵形式。
（九）建筑立體的變化，建議三層在二層的基礎上內收，形成類似陽臺的平臺。在滿足規劃的條件后，可以自主封閉形成商業用房，也可以作為敞開式的經營場所。
（十）鑒于所給條件，真正開發可售的住宅僅有萬方，從總體層面看，在服從商業地產價值最大化的前提下盡可能的優化，但若比較商業地產價值得不償失，住宅設計可以忽略；
（十一）在條件容許的前提下，整體設計方案追求商業地產價值的最大化，商業味道越濃，商業氛圍越強，商業設計（經驗）越豐富，應為設計方案首選。
九、關于招商工作的建議
商業地產，招商先行，開發建設商業綜合體，招商更是要先行?！澳详柼斓亍遍_發建設工作，必須實實在在予以履行這一定律，絕不使其成為空話。面對公司招商工作已經落后的情況下，建議：
（一）盡快招聘1名既懂招商理論，又有招商實踐，具人脈資源，有統籌思維，善于思考，勤于工作的人擔綱招商總監，同時招聘必要的主管人員，切實履行起招商職責；
（二）立即與美格行簽訂合作協議，共商“南陽天地”招商戰略，共訂招商工作計劃，使招商工作有計劃有步驟，的加緊展開；
（三）力爭在優化優選設計方案前，與社區協商一致，征得同意，招引落實一家強勢超市商，簽訂好三方合同，以使主力店設計落案；
（四）招商部門盡快組織一次南陽市場調查，深入進行投資、經營、消費三大客戶研究，以分期分批作好各業態的招商工作；
（五）在市場調查的基礎上，深入進行租、售、持的研究，形成總體意見，提交董事會研究決議，即為規劃設計提供依據，又為營銷工作奠定基礎。
考察人：劉衛國 雷永澤 余 浩 二零一三年三月八日
第八篇 商業綜合體招商方案
讀新農村綜合體有感
新農村綜合體是四川省委在總結新農村建設經驗基礎上提出的新要求，比新農村建設和示范片建設起點更高、標準更高、要求更高。與新農村的特點相比，它們的規模小，輻射人口少，配套設施安排差。
支持樣品，支持更多，形成浪費和閑置；配套設施少且不完善，不利于農民生產生活。新農村綜合體可以解決這些問題。新農村綜合體建設的提出對新農村建設具有重要意義。
農村綜合體的定義，是在場鎮周邊建成的、農戶居住規模較大、產業支撐發展有力、基礎設施建設配套齊全、公共服務功能完善、組織建設和社會管理健全的、能初步體現城鄉一體化格局的農村新型社區。綜合體的公共服務設施，包括道路、院壩、廣場、文體設施、水電氣主干道、污水管道及污水處理、公共服務設施等由群眾主體、**主導進行統一配套建設。
小城鎮主要居住著和服務于不以農業為生的城鎮居民，但又是農民生活的改善地和農資的**地、農產品的集散地。受規模和基本配置的限制，新農合村主要為農民生活和農業生產提供簡單、基本的服務。新農村綜合體規模大，輻射寬，設施較為完善，主要為居住其間的農民和周邊的農民新村提供完備的生產生活服務。
新農村綜合體的布局主要從輻射范圍和輻射能力兩方面考慮。從丘陵地區的現實看，新農村綜合體的輻射半徑應該在3公里左右，輻射人口在7000人左右（常年在外的農民工沒有計算在內）。在具體規劃中，要根據實際情況結合當地情況確定，不能一概而論。
新農村綜合體的布局應考慮現有的基礎。由于農村長期以來不斷的行政區劃調整、人員變遷、民俗改變、公路改道等因素，有的原來具有人氣的聚集點逐漸在消失，有的則在新生在成長。對于有聚集基礎的地方，要考慮新農村綜合體的布局，減少投資，充分利用。
撤區并鄉建鎮改革后取消了鄉鎮建制的鄉**所在地，有一定的地盤，一定的人氣，一定的基礎設施，可以利用起來改造成新農村綜合體。
新農村綜合體的布局應打破行政區域的限制。首先，相當多的新農村綜合體是跨村的。只有穿越村莊，才能充分發揮其輻射效應。
第二，一些新的農村綜合體需要跨城鎮。要根據實際情況，允許新農村綜合體跨越村鎮，充分發揮其輻射作用。
新農村綜合體除了要有新農村的建設內容外，還要有特殊的建設內容。首先，道路應與周圍的小城鎮相連，建設水平應高于通往新農民村的道路。同時，要與周邊能夠輻射到農民新村的道路連接，建設水平高于農民新村內部道路。
二是新農村綜合體內的基礎設施要配套，包括水電氣路、通訊網絡、污水垃圾處理、綠化、商業設施等，基本上小城鎮應有的設施它都應該有。三是健康、教育、文化、體育等社會事業要跟上。但是，每項社會事業的分配規模和等級，都要考慮其功能和社會效益，不能造成閑置浪費。
四是建立公共服務，包括物業管理、治安、糾紛調解和就業服務。五是服務農業能力強，包括農資**、農業技術服務、農產品銷售服務等。**因此，要建立相應的服務設施，由農民專業合作社提供服務。
從當前新農村綜合體建設來看，過去存在幾個問題：
一。掌握與小城鎮、新農村的關系。新農村綜合體是小城鎮功能的延伸，又是農民新村的中心，要妥善處理它們之間的依存關系，不能模糊它們的地位作用，也不能混淆它們的功能定位，否則，會造成建設上的浪費和設施上的閑置。
2。新農村綜合體的規劃建設要與農民新村的規劃建設同步進行。新農村綜合體建設規劃要納入縣域新村建設總體規劃（四川正在開展這項工作），以縣為單位，合理布局，與小城鎮、農民新村互相照應、協調。新農村綜合體建設要與農民新村建設同步進行，協調推進，支持新農村建設。
三。要突出新農村綜合體建設的重點。除新農村綜合體生活設施配套建設外，重點應為周邊農民新村提供服務。農民新村所不能提供的服務是由新農村綜合體提供的；小城鎮沒有考慮到的服務應該由新農村綜合體提供。
建設發展重點是：商業網點、農資、農業技術服務、農產品銷售、醫療衛生服務、教育服務等。
四。新農村綜合體的管理要跟上。新農村綜合體不是一級組織，建設在哪個鄉鎮哪個村就由哪個鄉鎮哪個村進行管理，提供服務。新農村綜合體里面很多服務項目，應培育市場主體按市場規律來營運，如商貿、農資**、農技服務、農產品銷售等。
**不應包辦代替，否則，管不了也管不好，服務不了也服務不好。
新農村綜合體建設雖然存在一些問題，但卻是統籌城鄉發展、建設充滿活力的新農村的最佳途徑。推進新農村綜合體建設，是四川統籌城鄉發展在新的階段下取得新突破的內在要求，是對新農村建設理論和實踐的豐富和發展。推進新農村綜合體建設，符合農村實際，農民高度認同，且已內化為一種價值取向，對四川“十二五”發展和新一輪西部大開發意義重大。
事實再度表明，推進新農村綜合體建設有利于加快城鄉經濟社會一體化，有利于改善農村生產生活環境，有利于更好地聚集和整合各類要素，有利于提升新農村建設的整體水平，有利于加快農村全面小康社會目標的實現。我們有理由相信，源自四川的新農村綜合體建設，必將走出四川，推向全國，創出一條有中國特色的農民幸福發展之路，曙光就在前方。
貴人奇環規09-3
20094510
第九篇 商業綜合體招商方案
2010年4月1日到4月6日，我公司組織人員對上海、杭州的近十個商業綜合體項目進行了細致深入的調研工作，以期對我司所屬1－10商業地塊項目的開發有所裨益，考察結束后，我們認為上海大寧國際廣場、浦東金橋商業廣場、百聯西郊購物中心和杭州大廈四個綜合體項目在其開發過程、運營管理等諸方面對我公司1-10商業項目的開發具有較大的借鑒意義。
一、綜合體要做大
目前商業綜合體作為最流行、最時尚的一種全業態整合的新地產開發模式，越來越被地產開放商青睞，其不同于住宅開發的最大方面是綜合體本身具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力，開發商不僅可以通過銷售物業直接獲利，同時可以通過自持物業，得到融資機會和后期更大的物業升值空間。對開發商而言持有型物業是個機遇，同時也是極大的挑戰，對其資源整合能力、資金實力、可持續性經營能力等都是很大的考驗，最關鍵的問題是如何控制可銷售物業和自持物業之間的合適比例。在對滬杭這幾個綜合體細致分析后，我們認為商業綜合體要做大、做強才會有出路，因為只有做到足夠大的體量才有可能做出更豐富的業態來吸引更多的客流，才會具備日后經營中進行業態調整的可能以抵御市場風險。對于中國鐵建地產1－10地塊而言，具備明顯的做大、做強的優勢：一是1-10地塊本身所具有的26萬平米的體量優勢，加上當前的市場預期較好，開發資金不是制約地塊發展的關鍵問題，開發商有足夠的實力將開發工作做細，這是做大、做好綜合體的先決條件;二是出于創建中國鐵建商業地產品牌的考慮，務必以此為契機，堅持高起點、大成就，以承擔深遠的社會責任為已任，仿效中糧大悅城、華潤萬象城、萬達廣場和寶龍商業廣場等成功案例，全國聯動，走多物業形態開發的道路，做出屬于中國鐵建自己的商業地產品牌，以擴大社會影響力，提升品牌的價值；三是地塊周邊的環境日趨成熟，未來地塊區域內將有非常豐富的人口資源以及較高的購買力，而類似本項目的地塊資源在區域內卻日漸稀缺，不可復制，應把眼光放長遠。建議通過第三方顧問公司的獨立市場研究，結合中國鐵建地產自身的品牌訴求，謀劃發展戰略方針，做出明智的選擇。
二、綜合體要有明確的主題
這個主題不是簡單而直白的類似“汽車公園”“建材家居”之類的主題，而是類似“公園里的商業，商場的公園”、“家庭購物、娛樂中心”這一類的主題，不是以具體的某類業態做為宣傳口或突破口的定位，而是基于整體定位構思的主題，這個定位要高屋建瓴、氣勢磅礴而又貼近生活，溫馨從容。浦東金橋的主題““公園里的商業，商場的公園”，正大廣場主題為“家庭購物、娛樂新體驗“就是較好的例子。從某種意義上講，綜合體的主題即是其靈魂所在，沒有靈魂的項目便少了諸多靈性；上海仲盛商業中心規模足夠大，業態也相對全，但缺乏主題，缺乏商業靈魂，結果僅僅只是各種業態的堆砌，雜、散、亂充斥在偌大的綜合體中，越發顯得人流稀少，了無生機。
關于綜合體的個性，除了強調以華麗、炫彩的夜景效果和獨到、搶眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘項目的人為因素，要充分地將地塊周邊環境和開發商自身的特點，甚至所在城市的某種個性完全地融合在一起，以求得出關于綜合體的深刻內涵；并對此內涵進行客觀的深層建設，以充分體現人文關懷，營造宜人的購物環境，使綜合體人氣日趨旺盛。
三、商業綜合體業態要做全
一個完整的商業綜合體必須把常用的商業業態做全，只有做全業態才具備滿足客戶和消費者各種需求的最大可能性。同時綜合體內部各種業態的比例可以較自由地調整，可以便捷地轉換其功能定位，這是一個關鍵的問題，需要在規劃中予以合理地解決。
出于未來可持續發展的需要，綜合體內部業態組合要做長遠計。酒店、百貨等前期盈利水平較差的業態，建議以小體量進入，一方面酒店和百貨業態都是品牌聯姻的最好的方式，根據整體定位引進大型超市、品牌連鎖百貨以及世界知名酒店管理集團，其長期影響力將遠遠高于暫時的經濟效益，對于中國鐵建地產品牌影響力的提升具有不可估量的宣傳作用；另一方面在經濟效益暫時不好的情況下，可以通過規劃先期做好精品，以較小的體量入市，同時為未來調整規劃和經營方式做好準備，這需要長遠而細致地規劃。
四、綜合體要做好長期經營的準備
綜合體商業開發模式基于其盈利模式的特點，其物業價值的提升、穩定增長的營業收入需依賴其后期的持續、穩定經營來獲得；在進行綜合體開發時，開發商應以經營為己任，一切以未來的經營為出發點，只有未來的成功運營和持續的盈利，才是檢驗綜合體開發成功與否的唯一標準。
1－10地塊開發之初，無論將來是采取自主經營或者委托給商業管理公司經營，或者將其中的商業部分打包出售等各種方式，在前期規劃時務須以后期的招商和運營為終極服務對象，要對商業綜合體的運營有一個清晰的認識，通過借助各種專業機構來判知綜合體運營的利潤點，對未來應有充分的準備，未雨綢繆，沒有可預期的盈利，無論那種持有方式，都將舉步維艱。
對于1－10的開發需要制訂一個長期的可靠的開發和經營計劃，準備較長期的財務計劃和風險管理機制，并建立完善的，可及時調整方向的運營機制。
商業綜合體的運營是一個動態的長期調整的過程，不是一勞永逸的。上海的正大廣場自2002年開業到2005年的3年間，一直按最初的“華東最頂級的購物場所”定位經營，運營情況非常差，開鋪率只有50%，業主和商戶都苦不堪言；2005年底正大廣場進行重新定位，由“華東最頂級的購物場所”,變為“家庭娛樂消遣中心”，并結合該定位將內部商業業態布局進行了大刀闊斧的調整，這次調整后正大廣場成功轉型，迅速成為上海乃至華東的一站式家庭消費購物中心，取得了巨大的成功。
五、商業綜合體要充分利用周邊的交通資源
內外交通通達狀況對于商業綜合體而言是非常關鍵的因素?？v觀所考察的多個綜合體項目，大寧國際、浦東金橋、港匯廣場、杭州大廈等無一不是處于交通樞紐位置附近或本身就與地鐵、公交相關聯，尤其是港匯廣場，其地下一層與地鐵相連，一層又專門為公交車站設置了便利的?？空竞蜕虉隹焖偻ǖ?，這種處理方法非常值得1－10地塊開發借鑒；豐富的公交資源帶來大量的客流，1－10地塊距離軌道北苑站176米的便利條件和未來1－9公交車場緊鄰的規劃，都將為綜合體的未來帶來希望。一方面要在規劃初期落實公交車場和軌道交通可利用資源的最大可能性；另一方面要在該可能性最大的前提下，利用科學方法使其能落到實處，并兼顧經濟的合理性，以及在滿足開發商利益的同時，最大限度回饋社會！
杭州大廈用一座天橋將其A、B座與C、D座相連接，這座人行天橋在賦予杭州大廈各座交通完整性的同時，也賦予這座城市一道獨特而美麗的風景，設計師將實用性和藝術性完美地融合，天衣無縫。1－10綜合體項目將來與公交車場和輕軌出入口的連接，以及綜合體內各體塊的連接，都可以參考杭州大廈的成功
經驗，考慮到北方氣候冷季較長的氣候因素，建議利用全封閉而通達性好、視覺效果好的連廊形式，做好交通連接和疏導；同時可將通道做寬，除了滿足交通功能外，還可賦予其休憩、公共交流空間等復合功能。
綜合體的各業態分布中，要堅持大業態板塊劃分清晰的原則，堅持主力店帶動的原則，堅持交通優先的原則。在交通動線上堅持客流導入甚至公寓住戶回家必經之路即是商業板塊地盤的原則，充分利用地塊內交通動線，最大限度地又最順暢地將客流引入商業板塊，努力通過西側南側的地鐵、公交交通優勢將客流用專用流線導入1－10地塊的商業板塊，再穿過此商業板塊進行二次分流。
另外要做好交通動線與停車場的關聯，一切以方便顧客購物為出發點，項目本身設置的停車場設計必須具有遠見，不僅要具備足夠的以及可發展的數量，而且必須能夠及時有效的疏散客流，不致于影響顧客的購物體驗
六、商業綜合體要注重商業氛圍的營造
通過這次滬杭綜合體的考察，大多運營商在對其內部商業氣氛的營造上可謂頗費心思，移步換景，廣告畫面絢麗多彩，在顧客從看到綜合體的外觀一直到進入綜合體的內部的過程中，無時不刻地撥動顧客購物的沖動。
主要體現在以下幾個方面：一是綜合體的外立面，以夜景照明為主要手段來塑造其與眾不同的個性，借助大面積的LED顯示屏，用跳躍的，色彩豐富的廣告畫面來吸引來往過客；二是在綜合體內部各業態之間設計特色小品、燈桿旗等，在一切可能的平面上設置中小型的LED屏，在不同區域讓顧客可以看到四種以上不同內容的廣告，以期達到全面覆蓋、全方位視覺轟炸的效應；三是在交通連廊中設置下垂式廣告畫面，在扮靚空間的同時起到宣傳和渲染氣氛的作用。這種引導式的商業氛圍的營造相較于傳統的守株待兔型的商業形態，其優越性不可同日而語！
第十篇 商業綜合體招商方案
《廣場城市綜合體項目可行性研究報告》通過對龍泉某廣場城市綜合體項目建設背景及必要性、政策環境與市場分析、項目運營、項目選址與建設條件、項目建設方案、總圖與公用輔助工程、節能及節能措施、環境影響評價、勞動安全衛生與消防、項目組織管理、項目實施進度、招標方案、投資估算與資金籌措、財務分析、社會評價、風險及控制等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經濟社會效益和社會環境影響進行科學預測與分析研究，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資與工程咨詢意見。
第一章總論
1.1項目概述
1.2建設單位簡介
1.3編制依據及研究范圍
1.4主要經濟技術指標
1.5主要結論及建議
第二章項目建設背景及必要性
2.1項目建設背景
2.2項目建設必要性
2.2.1成都市城市總體規劃的需要
2.2.2龍泉驛區城市化進程的需要
2.2.3龍泉驛區城市功能完善的需要
2.2.4滿足多元化消費需求的需要
第三章項目市場分析
3.1房地產市場分析
3.1.1全國房地產行業運行情況分析
3.1.2全國房地產行業市場背景
3.2龍泉驛區房地產投資環境
3.3項目區域市場分析
3.3.1項目區域市場現狀分析
3.3.2項目區域商業市場分析
3.3.3項目區域辦公市場分析
3.3.4項目區域酒店市場分析
3.3.5項目區域公寓市場分析
3.3.6項目區域住宅市場分析
第四章項目運營模式
4.1項目競爭力
4.1.1核心競爭力
4.1.2其它競爭力
4.2產品定位
4.2.1商業定位
4.2.2酒店定位
4.2.3辦公定位
4.2.4公寓定位
4.2.5住宅定位
4.3項目營銷策略分析
4.4經營模式
4.4.1銷售業務
4.4.2自持面積租賃業務
4.4.3物業管理業務
第五章項目選址與建設條件
5.1項目選址
5.2建設條件
5.2.1周邊條件分析
5.2.2交通現狀
5.3項目區概況
5.3.1自然條件
5.3.2社會經濟條件
5.3.3基礎設施條件
5.4龍泉驛區發展空間總體布局
第六章項目建設方案
6.1建設規模
6.2規劃設計
6.3建筑單體設計
6.4停車場地設計
6.5景觀與綠化設計
第七章總圖與公用輔助工程
7.1總平面布置
7.1.1設計思想及原則
7.1.2總平面布置
7.2公用輔助工程
7.2.1給排水
7.2.2供電
7.2.3防雷
7.2.4燃氣
第八章節能及節能措施
8.1編制依據
8.2設計范圍及主要原則
8.3節能措施
第九章環境影響評價
9.1編制依據
9.2污染物的治理及環保措施
9.2.1施工期
9.2.2運營期
9.3環境影響評價
第十章勞動安全衛生與消防
10.1勞動安全衛生
10.1.1危險因素識別
10.1.2安全措施方案
10.2消防
10.2.1消防設計依據
10.2.2建筑防火
10.2.3疏散指示標志及應急照明
10.2.4防煙排煙系統
10.2.5消防報警系統
10.2.6消防滅火系統
第十一章項目組織管理
11.1組織機構設置
11.2項目控制、管理與監督
11.2.1項目控制
11.2.2項目管理
11.2.3項目監督
第十二章項目實施進度
12.1建設工期
12.2實施進度安排
第十三章招標方案
13.1招標方案編制依據
13.2招標原則
13.3招標范圍
13.4招標組織方式
13.5招投標程序
13.6招投標費用
第十四章投資估算與資金籌措
14.1編制依據
14.2估算范圍
14.3投資估算
14.4資金籌措
第十五章財務分析
15.1預測假設
15.2財務預測
15.2.1營業收入預測
15.2.2成本費用預測
15.2.3利潤預測
15.2.4現金流量預測
15.3財務評價
15.3.1盈利能力分析
15.3.2償債能力分析
第十六章社會評價
16.1社會影響
16.2項目互適性分析
16.3社會風險分析
第十七章風險及控制
17.1經營風險及控制
17.2財務風險及控制
17.3市場風險及控制
17.4政策風險及控制
第十八章結論及建議
附件
附圖
附表
附表1投資估算表
附表2投資使用計劃與資金籌措表
附表3營業收入預測表
附表4成本費用預測表
附表5營業稅金及附加預測表
附表6損益預測表
附表7現金流量(財務計劃)預測表
附表8現金流量(項目資本金)預測表
附表9現金流量(全部投資)預測表
附表10借款還本付息預測表
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